Kurzantwort: Wann ist eine Genehmigung erforderlich?
Nach § 7 Absatz 1 der seit dem 1. September 2026 geltenden Bauordnung NRW benötigt die Teilung eines Grundstücks eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde, wenn das Grundstück:
- bereits bebaut ist,
- eine genehmigte Bebauung aufweist oder
- aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf.
Die Genehmigung ist für die Wirksamkeit der Teilung erforderlich. Sie kann nur versagt werden, wenn durch die neue Grenze Verhältnisse entstehen, die gegen die Bauordnung NRW, darauf beruhende Vorschriften oder die Festsetzungen des Bebauungsplans verstoßen.
Bei einem unbebauten Grundstück ohne genehmigte oder freigestellte Bebauung ist eine Teilungsgenehmigung nach dieser Vorschrift in der Regel nicht notwendig. Trotzdem müssen Vermessung, Liegenschaftskataster und gegebenenfalls das Grundbuchverfahren ordnungsgemäß durchgeführt werden.
Welche Ausnahmen von der Genehmigungspflicht gibt es?
Eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde ist nach § 7 BauO NRW nicht erforderlich, wenn:
die Teilung in einem öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren vorgenommen wird,
der Bund, das Land oder eine Gebietskörperschaft an der Teilung beteiligt ist oder
eine nach dem Vermessungs- und Katastergesetz befugte Person die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt.
Die dritte Möglichkeit ist für private Grundstückseigentümer besonders relevant. Grundlage der Bescheinigung muss ein amtlicher Lageplan sein. Ist die Teilung genehmigungsfrei, kann die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag ein entsprechendes Zeugnis ausstellen. Dieses wird häufig als Negativzeugnis bezeichnet und steht einer Teilungsgenehmigung gleich.
Ob eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausreicht oder ein förmlicher Antrag notwendig ist, sollte mit dem beauftragten Vermessungsingenieur und der zuständigen Bauaufsichtsbehörde abgestimmt werden.
Warum wird die Grundstücksteilung baurechtlich geprüft?
Die Behörde prüft nicht, ob die Aufteilung wirtschaftlich sinnvoll ist. Sie kontrolliert, ob durch die neue Grenze rechtswidrige Zustände entstehen.
Eine ungünstig gezogene Teilungslinie kann beispielsweise dazu führen, dass:
- Abstandsflächen nicht mehr auf dem eigenen Grundstück liegen,
- ein Gebäude zu nah an der neuen Grenze steht,
- Feuerwehrzufahrt oder Rettungswege nicht mehr gesichert sind,
- notwendige Stellplätze dem falschen Grundstück zugeordnet werden,
- die zulässige Grundfläche überschritten wird,
- eine bestehende Garage baurechtlich problematisch wird,
- Zufahrt oder Erschließung eines Hinterliegergrundstücks fehlen,
- Leitungen ohne gesichertes Recht über das Nachbargrundstück verlaufen,
- Festsetzungen des Bebauungsplans nicht mehr eingehalten werden.
Genau deshalb empfehlen wir, die geplante Grenze nicht allein nach der gewünschten Grundstücksgröße festzulegen. Die künftige Bebauung, Erschließung und Nutzung beider Teilflächen muss vorher mitgedacht werden.
Wie läuft eine Grundstücksteilung in NRW ab?
1. Ziel der Teilung festlegen
Zunächst wird geklärt, warum das Grundstück geteilt werden soll. Soll eine unbebaute Fläche verkauft, ein weiteres Haus gebaut oder ein bebauter Bereich rechtlich verselbstständigt werden?
Davon hängt ab, welche baurechtlichen Fragen vorab geprüft werden müssen.
2. Baurechtliche Machbarkeit untersuchen
Vor der Vermessung sollten Bebauungsplan, Baufenster, Grundflächenzahl, Abstandsflächen und Erschließung betrachtet werden. Liegt kein Bebauungsplan vor, kann die Bebaubarkeit nach § 34 oder § 35 BauGB zu beurteilen sein.
Bei einer geplanten Neubebauung kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein. Eine Grundstücksteilung allein liefert keine verbindliche Aussage darüber, ob und in welcher Form auf der neuen Fläche gebaut werden darf.
3. Vermessungsstelle beauftragen
Die Teilungsvermessung wird durch das zuständige Kataster- und Vermessungsamt oder einen in Nordrhein-Westfalen zugelassenen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt.
Der Vermessungsingenieur kann:
- den geplanten Grenzverlauf entwickeln,
- vorhandene Grenzen und Gebäudelagen prüfen,
- den amtlichen Lageplan erstellen,
- die erforderlichen Antragsunterlagen vorbereiten,
- auf mögliche baurechtliche Konflikte hinweisen.
Nach Angaben der StädteRegion Aachen richten sich die Vermessungsgebühren unter anderem nach Anzahl und Größe der neu entstehenden Flurstücke sowie dem Bodenrichtwert.
4. Genehmigung oder Zeugnis einholen
Ist die Teilung genehmigungspflichtig, wird der Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt. In jedem Fall ist ein amtlicher Lageplan erforderlich. Bauzeichnungen bestehender Anlagen können hinzukommen, wenn sie für die Beurteilung benötigt werden.
Greift eine gesetzliche Ausnahme, kommt stattdessen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung beziehungsweise ein Zeugnis der Bauaufsichtsbehörde infrage.
5. Neue Grenzen vermessen
Bei der örtlichen Vermessung werden die vorhandenen und geplanten Grenzen bestimmt. Die Beteiligten werden über den Grenzverlauf informiert. Anschließend werden die Vermessungsergebnisse zur Übernahme in das Liegenschaftskataster eingereicht.
Der Kreis Heinsberg weist darauf hin, dass Teilungsgenehmigung und Vermessung sinnvoll miteinander koordiniert werden können, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden.
6. Kataster und Grundbuch anpassen
Nach der Übernahme entstehen neue Flurstücke im Liegenschaftskataster. Sollen daraus eigenständige Grundstücke im rechtlichen Sinne werden oder soll eine Teilfläche verkauft beziehungsweise übertragen werden, sind zusätzlich die erforderlichen notariellen Erklärungen und die Eintragung im Grundbuch notwendig.
Grundschuld, Wegerechte, Leitungsrechte und weitere Belastungen müssen dabei berücksichtigt werden. Diese Risiken behandelt der Redaktionsplan in einem eigenen Folgeartikel.
Ist das neu geteilte Grundstück automatisch bebaubar?
Nein. Die Grundstücksteilung beantwortet nicht abschließend, ob auf der neuen Fläche ein Wohnhaus gebaut werden darf.
Dafür müssen unter anderem folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Das Vorhaben muss planungsrechtlich zulässig sein.
- Das Gebäude muss in das Baufenster passen.
- Abstandsflächen müssen eingehalten oder gesichert werden.
- Eine ausreichende Zufahrt muss vorhanden sein.
- Ver- und Entsorgungsleitungen müssen hergestellt werden können.
- Die Entwässerung muss geklärt sein.
- Vorgaben zu Stellplätzen, Geschossigkeit und überbaubarer Fläche müssen eingehalten werden.
Wir empfehlen deshalb, Teilungs- und Hausplanung miteinander zu verbinden. Wird zuerst vermessen und erst danach geprüft, kann eine Fläche entstehen, auf der das gewünschte Haus nicht realisierbar ist.
Fazit
Für die Teilung eines bebauten, bereits genehmigten oder genehmigungsfrei bebaubaren Grundstücks ist in Nordrhein-Westfalen grundsätzlich eine Teilungsgenehmigung erforderlich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Bescheinigung einer befugten Vermessungsstelle die Genehmigung ersetzen.
Die neue Grenze sollte erst festgelegt werden, wenn klar ist, wie beide Teilflächen genutzt, erschlossen und bebaut werden können. Eine frühzeitige Abstimmung zwischen Planung, Vermessung und Bauaufsichtsbehörde verhindert, dass formal getrennte, aber praktisch ungeeignete Grundstücke entstehen.
Sie möchten ein Grundstück im Raum Aachen, Düren, Heinsberg oder in der Nordeifel teilen und anschließend bebauen? Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, wie Teilungslinie, Hausposition und Erschließung zusammenpassen und welche Fachstellen für die weiteren Schritte einzubeziehen sind.
FAQ
Ist die Teilung eines unbebauten Grundstücks genehmigungsfrei?
In der Regel ja, sofern keine Bebauung genehmigt wurde und das Grundstück nicht aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf. Der Einzelfall sollte dennoch geprüft werden.
Wer stellt den Antrag auf Teilungsgenehmigung?
Der Antrag wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt. Üblicherweise bereitet der beauftragte Vermessungsingenieur die notwendigen Unterlagen vor.
Benötige ich für die Grundstücksteilung einen Notar?
Für die Vermessung selbst nicht zwingend. Wenn eine Teilfläche verkauft, übertragen oder als eigenständiges Grundstück im Grundbuch geführt werden soll, wird regelmäßig eine notarielle Mitwirkung benötigt.
Ersetzt die Teilungsgenehmigung eine Baugenehmigung?
Nein. Sie bestätigt lediglich, dass durch die Teilung keine unzulässigen baurechtlichen Verhältnisse entstehen. Das konkrete Bauvorhaben muss separat geprüft werden.
Was ist ein Negativzeugnis?
Es bestätigt, dass für die Teilung keine Genehmigung erforderlich ist. Nach § 7 BauO NRW steht dieses Zeugnis einer Teilungsgenehmigung gleich.
