Wer kann eine Teilungsvermessung beantragen?
Eine Teilungsvermessung wird in der Regel durch den Eigentümer oder einen Miteigentümer des zu teilenden Grundstücks beauftragt. Die StädteRegion Aachen beschreibt die Leistung ausdrücklich für Eigentümer und Miteigentümer. Eine bevollmächtigte Person kann den Auftrag ebenfalls begleiten oder einreichen, wenn eine entsprechende Vollmacht vorliegt.
Soll eine Teilfläche verkauft oder innerhalb der Familie übertragen werden, können Erwerber, Notar und Planer bereits in die Vorbereitung einbezogen werden. Die eigentliche Vermessung sollte jedoch mit dem Eigentümer abgestimmt sein, da neue Grenzen festgelegt und Erklärungen im Grenztermin abgegeben werden müssen.
Der Auftrag kann erteilt werden an:
- das zuständige Vermessungs- und Katasteramt oder
- einen in Nordrhein-Westfalen zugelassenen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.
Teilungsvermessungen sind hoheitliche Vermessungen. Sie dürfen daher nicht von einem gewöhnlichen Planungs- oder Ingenieurbüro ohne entsprechende Befugnis durchgeführt werden. Darauf weist unter anderem der Kreis Heinsberg hin.
Was ist der Unterschied zwischen Teilungsgenehmigung und Teilungsvermessung?
Beide Begriffe beschreiben unterschiedliche Schritte.
Die Teilungsgenehmigung ist eine baurechtliche Prüfung. Sie soll verhindern, dass durch die neue Grenze Zustände entstehen, die gegen die Bauordnung oder den Bebauungsplan verstoßen. Nach § 7 BauO NRW ist sie insbesondere bei bebauten, genehmigt bebaubaren oder im Wege der Genehmigungsfreistellung bebaubaren Grundstücken erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Die Teilungsvermessung legt den neuen Grenzverlauf vermessungstechnisch fest. Aus einem bisherigen Flurstück entstehen zwei oder mehrere neue Flurstücke, die nach Prüfung in das Liegenschaftskataster übernommen werden.
Eine erteilte Genehmigung ersetzt daher nicht die Vermessung. Umgekehrt bestätigt die Vermessung allein nicht, dass auf einer neu entstandenen Teilfläche gebaut werden darf.
Wie läuft eine Teilungsvermessung ab?
1. Teilungsziel und Grenzverlauf festlegen
Zunächst wird geklärt, wofür die Teilung benötigt wird. Soll eine Teilfläche verkauft, verschenkt, separat belastet oder als neuer Bauplatz genutzt werden?
Bei einer geplanten Bebauung sollten bereits jetzt Baufenster, Abstandsflächen, Zufahrt, Stellplätze und Leitungsführung betrachtet werden. Wird der Grenzverlauf zu früh festgelegt, kann später wertvolle Fläche für das gewünschte Haus fehlen.
2. Vermessungsstelle beauftragen
Der Eigentümer beauftragt das Katasteramt oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Für die erste Prüfung werden möglichst genaue Grundstücksdaten benötigt:
Anschrift,
Gemarkung,
Flur,
Flurstücksnummer,
Angaben zum Grundbuch,
Skizze oder Beschreibung der gewünschten Teilung.
Die StädteRegion Aachen empfiehlt möglichst vollständige Angaben aus Liegenschaftskataster und Grundbuch.
3. Teilungsentwurf und amtlichen Lageplan erstellen
Die Vermessungsstelle prüft die vorhandenen Katasterunterlagen und entwickelt den geplanten Grenzverlauf. Bei genehmigungspflichtigen Teilungen wird außerdem ein amtlicher Lageplan für die Bauaufsichtsbehörde erstellt.
Dabei können Konflikte sichtbar werden, beispielsweise zu geringe Abstände eines Bestandsgebäudes zur neuen Grenze oder eine fehlende Zufahrt für das hintere Grundstück.
4. Baurechtliche Genehmigung klären
Falls erforderlich, wird die Teilungsgenehmigung beantragt. Alternativ kann eine befugte Vermessungsstelle unter den gesetzlichen Voraussetzungen die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit bescheinigen.
Müssen zusätzlich Baulasten eingetragen werden, etwa zur Sicherung von Abstandsflächen, Zufahrt oder Leitungen, verlängert dies den Ablauf.
5. Örtliche Vermessung durchführen
Die Vermessungsstelle untersucht die vorhandenen Grenzen und überträgt die neue Grenze in die Örtlichkeit. Neue Grenzpunkte werden bestimmt und, soweit vorgesehen, dauerhaft abgemarkt.
Sind alte Grenzpunkte nicht mehr auffindbar oder widersprechen örtliche Gegebenheiten dem Katasternachweis, kann eine umfangreichere Grenzuntersuchung notwendig werden.
6. Grenztermin abhalten
Die von der Vermessung betroffenen Eigentümer werden über den neuen Grenzverlauf informiert. Die Ergebnisse werden erläutert und in einer Grenzniederschrift dokumentiert.
Nach Angaben der StädteRegion Aachen haben die beteiligten Eigentümer bei diesem Termin Gelegenheit, die neuen Grenzen anzuerkennen.
7. Vermessung in das Kataster übernehmen
Anschließend erstellt die Vermessungsstelle die vollständigen Vermessungsschriften und reicht sie bei der zuständigen Katasterbehörde ein. Dort werden die Unterlagen geprüft.
Nach der Übernahme erhält jedes neu entstandene Flurstück eine eigene Flurstücksnummer. Erst damit ist die Teilung im Liegenschaftskataster vollzogen.
8. Grundbuchverfahren abschließen
Sollen die neuen Flurstücke verkauft, verschenkt oder rechtlich eigenständig belastet werden, folgt regelmäßig der notarielle und grundbuchliche Vollzug. Dieser Schritt ist nicht mehr Teil der eigentlichen Vermessung und benötigt zusätzliche Bearbeitungszeit.
Wie lange dauert eine Teilungsvermessung?
Eine für ganz Nordrhein-Westfalen verbindliche Bearbeitungsdauer gibt es nicht. Auch die regionalen Behörden nennen keine feste Frist. Für einen unkomplizierten Vorgang sollte vom Auftrag bis zur Übernahme in das Liegenschaftskataster mit mehreren Wochen bis einigen Monaten gerechnet werden.
Diese Zeitangabe ist eine Planungsspanne und keine behördliche Zusage.
Verfahrensschritt | Was die Dauer beeinflusst |
Beratung und Teilungsentwurf | Vollständigkeit der Grundstücksdaten und Klarheit des Grenzverlaufs |
Amtlicher Lageplan und Genehmigung | baurechtliche Konflikte, notwendige Baulasten, Auslastung der Bauaufsicht |
Vermessungstermin | Verfügbarkeit der Vermessungsstelle und Zugänglichkeit des Grundstücks |
Grenztermin | Anzahl der Beteiligten und notwendige Bekanntgaben |
Vermessungsschriften | Umfang der Grenzuntersuchung |
Katasterübernahme | Prüfaufwand und Bearbeitungsstand der Katasterbehörde |
Grundbucheintragung | Notarunterlagen, Kaufvertrag, Rechte und Belastungen |
Eine frühe Beauftragung ist besonders wichtig, wenn die Teilfläche zu einem festen Termin verkauft oder ein Bauantrag vorbereitet werden soll.
Was führt häufig zu Verzögerungen?
Typische Zeitverluste entstehen durch:
- unvollständige Grundstücks- oder Eigentümerangaben,
- einen mehrfach geänderten Grenzverlauf,
- fehlende oder unklare alte Grenzpunkte,
- eine noch offene Teilungsgenehmigung,
- notwendige Baulasten,
- nicht gesicherte Zufahrts- oder Leitungsrechte,
- Abstimmungen mit Käufer, Bank oder Notar,
- hohe Auslastung der Vermessungs- und Katasterstellen.
Aus unserer Sicht sollte deshalb vor dem Vermessungsauftrag möglichst klar sein, wie beide Teilflächen später genutzt werden. Ein technisch vermessener Grenzverlauf lässt sich zwar ändern, verursacht dann aber zusätzlichen Aufwand.
Fazit
Die Teilungsvermessung wird üblicherweise vom Eigentümer oder Miteigentümer bei einem Katasteramt oder Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beauftragt. Die örtliche Messung ist dabei nur ein Teil des Verfahrens. Vorbereitung, Genehmigung, Grenztermin und Katasterübernahme bestimmen den gesamten Zeitbedarf.
Für einen reibungslosen Fall sollten mehrere Wochen bis einige Monate eingeplant werden. Sobald Baulasten, ungeklärte Grenzen oder Änderungen an der Teilungsplanung hinzukommen, kann es deutlich länger dauern.
Sie möchten ein Grundstück teilen und die neue Fläche anschließend bebauen? Wir stimmen Hausposition, Zufahrt und benötigte Leitungswege frühzeitig mit dem geplanten Grenzverlauf ab. So erhält der Vermessungsingenieur eine belastbare Grundlage für den Teilungsentwurf.
FAQ
Muss der Eigentümer bei der Vermessung anwesend sein?
Bei den reinen Messarbeiten ist die persönliche Anwesenheit häufig nicht notwendig. Für Erklärungen, Abstimmungen und den Grenztermin kann eine Teilnahme oder wirksame Vertretung erforderlich sein.
Kann die Vermessung vor der Teilungsgenehmigung beginnen?
Vorbereitende Arbeiten können häufig parallel erfolgen. Der Ablauf sollte mit Vermessungsstelle und Bauaufsichtsbehörde abgestimmt werden.
Wann bekommt das neue Grundstück eine Flurstücksnummer?
Nach Prüfung und Übernahme der Vermessungsschriften durch die zuständige Katasterbehörde.
Ist das neue Flurstück sofort bebaubar?
Nein. Die planungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des konkreten Hauses muss zusätzlich geprüft werden.
