Wer muss den Erschließungsbeitrag an die Kommune zahlen?
Nach § 134 Baugesetzbuch ist grundsätzlich die Person beitragspflichtig, die bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist. Bei einem Erbbaurecht tritt regelmäßig der Erbbauberechtigte an die Stelle des Eigentümers. Der Beitrag ruht zudem als öffentliche Last auf dem Grundstück.
Für die Kommune ist damit nicht entscheidend,
- wer Eigentümer war, als die Bauarbeiten begonnen wurden,
- wer den Grundstückskaufvertrag unterschrieben hat,
- wer das Grundstück bereits tatsächlich nutzt,
- oder wer die Kosten nach dem Kaufvertrag wirtschaftlich übernehmen soll.
Ausschlaggebend ist zunächst die Eigentümerstellung zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids. Käufer werden erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags allein führt noch nicht zum Eigentumswechsel.
Welcher Zeitpunkt entscheidet nach dem Grundstückskauf?
Mehrere Zeitpunkte können bei einem Grundstückskauf eine Rolle spielen. Sie sollten nicht miteinander verwechselt werden.
Zeitpunkt | Bedeutung für Erschließungsbeiträge |
Beginn der Straßenarbeiten | Löst nicht automatisch die endgültige Beitragspflicht aus. |
Endgültige Herstellung der Anlage | Zu diesem Zeitpunkt kann die sachliche Beitragspflicht entstehen. |
Notarielle Beurkundung | Käufer und Verkäufer schließen den Vertrag, der Käufer ist aber noch nicht automatisch Eigentümer. |
Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten | Dieser Zeitpunkt kann für die interne Kostenverteilung im Kaufvertrag wichtig sein. |
Eintragung des Käufers im Grundbuch | Erst dadurch wird der Käufer Eigentümer. |
Bekanntgabe des Beitragsbescheids | Der zu diesem Zeitpunkt eingetragene Eigentümer ist grundsätzlich gegenüber der Kommune beitragspflichtig. |
Beispiel für den zeitlichen Ablauf
Die Straße wird im Frühjahr fertiggestellt. Im Sommer wird der Grundstückskaufvertrag unterschrieben. Der Käufer wird im Herbst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Verschickt die Kommune den Beitragsbescheid erst im Winter, richtet sich dieser grundsätzlich an den Käufer.
Wird der Bescheid dagegen vor der Eigentumsumschreibung bekannt gegeben, ist regelmäßig noch der Verkäufer gegenüber der Kommune beitragspflichtig.
Kann der Kaufvertrag eine andere Kostenverteilung festlegen?
Ja. Käufer und Verkäufer können im notariellen Kaufvertrag regeln, wer bestimmte Erschließungsbeiträge wirtschaftlich tragen soll. Häufig wird dabei auf den Zeitpunkt der Fertigstellung, den Beginn einer Maßnahme, den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten oder die Bekanntgabe des Bescheids Bezug genommen.
Diese Vereinbarung wirkt grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien. Sie ändert nicht die gesetzliche Beitragspflicht gegenüber der Kommune.
Das kann zu folgender Situation führen:
- Die Kommune schickt den Bescheid an den neuen Eigentümer.
- Der Käufer muss die Forderung zunächst gegenüber der Kommune erfüllen.
- Nach dem Kaufvertrag ist möglicherweise der Verkäufer zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet.
- Der Käufer kann dann abhängig von der konkreten Vertragsregelung einen Erstattungsanspruch gegen den Verkäufer haben.
Ob ein solcher Anspruch besteht, lässt sich nur anhand des vollständigen Kaufvertrags beurteilen. Allgemeine Formulierungen wie „erschlossen“ oder „Erschließungskosten bezahlt“ können zu unklar sein, wenn nicht festgelegt ist, welche Anlagen, Maßnahmen und Bescheide gemeint sind.
Wann entsteht die Beitragspflicht?
Die sachliche Beitragspflicht entsteht nach § 133 Baugesetzbuch grundsätzlich mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage. Bei gesondert abrechenbaren Teilmaßnahmen kann sie bereits entstehen, sobald der betreffende Teil abgeschlossen ist.
Was als endgültig hergestellt gilt, richtet sich nicht allein danach, ob eine Straße bereits befahrbar ist. Maßgeblich sind auch die kommunale Erschließungsbeitragssatzung und das vorgesehene Ausbauprogramm. So können beispielsweise einzelne Bestandteile wie Gehwege, Entwässerung oder Beleuchtung noch fehlen.
Zwischen der tatsächlichen Nutzung einer Straße und dem abschließenden Beitragsbescheid kann deshalb ein längerer Zeitraum liegen. Der Eindruck einer seit Jahren fertigen Straße schützt Käufer nicht automatisch vor einer späteren Abrechnung.
Was passiert mit bereits gezahlten Vorausleistungen?
Eine Kommune kann unter den Voraussetzungen des § 133 Baugesetzbuch Vorausleistungen bis zur Höhe des voraussichtlichen endgültigen Erschließungsbeitrags erheben. Diese werden später auf die endgültige Beitragsschuld angerechnet, auch wenn die Person, die die Vorausleistung gezahlt hat, beim endgültigen Bescheid nicht mehr beitragspflichtig ist.
Vor dem Grundstückskauf sollte daher geklärt werden:
- Wurden bereits Vorausleistungen verlangt?
- Wer hat sie bezahlt?
- In welcher Höhe wurden sie angerechnet?
- Ist noch eine Schlussabrechnung zu erwarten?
- Gibt es Ablösevereinbarungen oder weitere Teilbeträge?
- Liegen Zahlungsnachweise und Bescheide vor?
Eine Aussage des Verkäufers, das Grundstück sei „erschlossen“, beantwortet diese Fragen nicht vollständig.
Wie lassen sich offene Erschließungsbeiträge vor dem Kauf prüfen?
Die sicherste Grundlage ist eine schriftliche Auskunft der zuständigen Kommune. In Düren kann beispielsweise eine Anliegerbescheinigung Auskunft darüber geben, ob für ein bestimmtes Grundstück noch Erschließungs-, Straßenbau- oder Kanalanschlussbeiträge zu zahlen sind.
Die Stadt Aachen bietet ebenfalls eine schriftliche Auskunft an. Diese informiert darüber, ob ein Grundstück noch der Erschließungsbeitragspflicht unterliegt und ob eine beitragspflichtige Maßnahme geplant ist. Die Stadt empfiehlt, diese Auskunft vor dem Grundstückskauf einzuholen.
Sinnvoll sind außerdem folgende Unterlagen:
- vorhandene Beitragsbescheide,
- Nachweise über geleistete Zahlungen,
- Vorausleistungsbescheide,
- Ablösevereinbarungen,
- Angaben zu geplanten Erschließungsmaßnahmen,
- die kommunale Erschließungsbeitragssatzung,
- eine eindeutige Kostenregelung im notariellen Kaufvertrag.
Auch die Bundesnotarkammer empfiehlt, den Stand der Erschließung und die ordnungsgemäße Abrechnung vor dem Kauf bei der Gemeindeverwaltung zu prüfen.
Sind Erschließungsbeiträge und Hausanschlusskosten dasselbe?
Nein. Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch betreffen insbesondere die erstmalige endgültige Herstellung öffentlicher Erschließungsanlagen, etwa Straßen, Wege und Plätze.
Davon zu unterscheiden sind unter anderem:
- Kosten für Strom- und Trinkwasseranschlüsse,
- Kanalanschlussbeiträge oder Kostenersatz,
- private Leitungen zwischen Grundstücksgrenze und Haus,
- Telekommunikationsanschlüsse,
- Kosten für eine private Zufahrt,
- mögliche Beiträge für andere kommunale Maßnahmen.
Im Kaufvertrag sollte deshalb nicht nur allgemein von „Erschließungskosten“ gesprochen werden. Je genauer die einzelnen Kostenarten benannt sind, desto geringer ist das Risiko späterer Unklarheiten.
Fazit
Gegenüber der Kommune zahlt grundsätzlich derjenige den Erschließungsbeitrag, der bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer des Grundstücks ist. Kommt der Bescheid erst nach der Grundbuchumschreibung, kann deshalb der Käufer zahlungspflichtig werden.
Der Kaufvertrag kann die wirtschaftliche Belastung anders verteilen. Damit daraus kein Streit entsteht, sollten offene Maßnahmen, Vorausleistungen und der maßgebliche Stichtag eindeutig festgehalten werden. Eine schriftliche Beitragsauskunft vor dem Kauf schafft dafür eine wichtige Grundlage.
Sie planen einen Neubau im Raum Aachen, Düren, Heinsberg oder in der Nordeifel? Wir betrachten gemeinsam mit Ihnen, wie Grundstückskosten, Anschlusswege und die Hausplanung zusammenpassen. Offene Erschließungsbeiträge und die vertragliche Kostenverteilung sollten Sie ergänzend mit der zuständigen Kommune und Ihrem Notar klären.
FAQ
Muss der Käufer zahlen, wenn die Straße vor dem Kauf gebaut wurde?
Das ist möglich. Wird der Beitragsbescheid erst nach der Eigentumsumschreibung bekannt gegeben, ist grundsätzlich der Käufer als aktueller Eigentümer beitragspflichtig.
Entscheidet das Datum des Kaufvertrags?
Für die gesetzliche Beitragspflicht gegenüber der Kommune ist grundsätzlich die Eigentümerstellung bei Bekanntgabe des Bescheids maßgeblich. Das Datum des Kaufvertrags kann jedoch für die interne Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer relevant sein.
Kann der Verkäufer trotz Eigentumswechsel zahlen müssen?
Im Verhältnis zur Kommune richtet sich die Zahlungspflicht grundsätzlich nach § 134 BauGB. Der Kaufvertrag kann dem Käufer aber einen Erstattungsanspruch gegen den Verkäufer geben, wenn dieser die betreffenden Kosten vertraglich übernommen hat.
Wo erfahre ich, ob noch Beiträge offen sind?
Fragen Sie bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde nach einer schriftlichen Beitragsauskunft beziehungsweise Anliegerbescheinigung. Dafür kann eine Vollmacht des Eigentümers oder ein Nachweis des berechtigten Interesses erforderlich sein.
Ist ein als „voll erschlossen“ angebotenes Grundstück beitragsfrei?
Nicht zwingend. Die Formulierung sagt nicht automatisch aus, dass sämtliche Maßnahmen endgültig abgerechnet und bezahlt wurden. Lassen Sie sich den Stand schriftlich bestätigen.
