Was bedeutet „teilerschlossen“?
Ein teilerschlossenes Grundstück verfügt über einige, aber nicht über alle Voraussetzungen, die für seine verkehrliche und technische Erschließung benötigt werden. Welche Bestandteile vorhanden sind, ist durch den Begriff allein nicht eindeutig festgelegt.
„Teilerschlossen“ kann beispielsweise bedeuten:
- Strom und Trinkwasser liegen in der Straße, Abwasser und Telekommunikation fehlen.
- Die öffentliche Straße ist vorhanden, aber noch nicht endgültig hergestellt.
- Leitungen verlaufen bis zur Grundstücksgrenze, Hausanschlüsse fehlen jedoch.
- Das Grundstück ist anfahrbar, besitzt aber keine rechtlich gesicherte Zufahrt.
- Schmutzwasser kann eingeleitet werden, für Regenwasser ist noch eine eigene Lösung erforderlich.
Für Kaufinteressenten bedeutet das: Die Angabe im Exposé ist ein Hinweis, aber noch keine verlässliche Grundlage für die Kalkulation.
Welche Anschlüsse gehören zur Grundstückserschließung?
Bei der Erschließung wird zwischen der verkehrlichen Erreichbarkeit und der technischen Versorgung unterschieden.
Bereich | Was geprüft werden sollte |
Straße und Zufahrt | Ist das Grundstück über eine öffentliche oder rechtlich gesicherte private Zufahrt erreichbar? |
Trinkwasser | Liegt eine Versorgungsleitung an und wo befindet sich der mögliche Übergabepunkt? |
Abwasser | Sind Schmutz- und Regenwasseranschlüsse vorhanden oder müssen sie hergestellt werden? |
Strom | Ist ein Anschluss möglich und reicht die verfügbare Netzkapazität für das geplante Haus aus? |
Wärmeversorgung | Ist Gas oder Fernwärme vorhanden, sofern diese Versorgung überhaupt vorgesehen ist? |
Telekommunikation | Liegen Telefon-, Kabel- oder Glasfaserleitungen am Grundstück? |
Straßenanlagen | Sind Fahrbahn, Gehweg, Beleuchtung und Entwässerung endgültig hergestellt? |
Nicht jedes Haus benötigt alle genannten Medien. Wer eine Wärmepumpe plant, braucht beispielsweise in der Regel keinen Gasanschluss. Umso wichtiger ist es, die Erschließung anhand des konkreten Hauskonzepts zu beurteilen.
Bedeutet „Leitungen liegen in der Straße“, dass das Grundstück angeschlossen ist?
Nein. Eine Leitung in der öffentlichen Straße ist nicht gleichbedeutend mit einem fertigen Anschluss des Grundstücks oder des späteren Hauses.
Der Netzanschluss verbindet das öffentliche Versorgungsnetz mit der Kundenanlage. Im Raum Aachen beschreibt die STAWAG den Netzanschluss beispielsweise als Verbindung zwischen dem Verteilungsnetz der Regionetz und der Versorgungsanlage des Kunden. Je nach Medium endet diese Verbindung am Hausanschlusskasten oder an einer Hauptabsperrvorrichtung.
Für die Kostenprüfung sind deshalb drei Ebenen zu unterscheiden:
- Das öffentliche Netz: Leitungen, Kanal und Straße sind im Erschließungsgebiet vorhanden.
- Der Grundstücksanschluss: Die Verbindung vom öffentlichen Netz bis zum Grundstück beziehungsweise Gebäude wird hergestellt.
- Die Leitungsführung auf dem Grundstück: Leitungen werden bis zum Hausanschlussraum oder zu den vorgesehenen Übergabepunkten geführt.
Lange Leitungswege, eine zurückgesetzte Bebauung oder eine schwierige Geländeform können die Anschlusskosten erhöhen. Das gilt besonders bei großen Grundstücken, Hinterliegergrundstücken und Bauplätzen in Hanglage.
Ist ein teilerschlossenes Grundstück bereits bebaubar?
Nicht automatisch. Nach dem Baugesetzbuch setzt die Zulässigkeit eines Bauvorhabens regelmäßig voraus, dass die Erschließung gesichert ist. Das gilt sowohl im Geltungsbereich eines Bebauungsplans als auch für Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
„Gesichert“ bedeutet nicht zwingend, dass sämtliche Leitungen bereits fertig auf dem Grundstück liegen müssen. Es muss jedoch hinreichend verlässlich feststehen, dass die notwendige Erschließung rechtzeitig hergestellt werden kann.
Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, beurteilt die zuständige Behörde anhand des konkreten Grundstücks und Bauvorhabens. Aus der Formulierung im Immobilienexposé lässt sich daher keine verbindliche Bebaubarkeit ableiten.
Welche Kosten können noch offen sein?
Bei einem teilerschlossenen Grundstück kommen verschiedene Kostenpositionen infrage:
- Erschließungsbeiträge für die erstmalige endgültige Herstellung einer Straße,
- Kosten für Wasser-, Strom- und Abwasseranschlüsse,
- Tiefbauarbeiten auf dem Grundstück,
- Herstellung oder Befestigung einer privaten Zufahrt,
- Leitungsrechte bei Hinterliegergrundstücken,
- Anlagen zur Versickerung oder Rückhaltung von Niederschlagswasser,
- Telekommunikationsanschlüsse,
- Baustrom und Bauwasser.
Die Stadt Aachen weist darauf hin, dass für die erstmalige endgültige Herstellung von Erschließungsanlagen Beiträge erhoben werden können. Beitragspflichtig sind grundsätzlich die Eigentümer oder Erbbauberechtigten der erschlossenen Grundstücke.
Auch bereits vorhandene Straßen bedeuten nicht zwangsläufig, dass alle Erschließungsbeiträge endgültig abgerechnet wurden. Im Bürgerportal der Stadt Düren wird darauf hingewiesen, dass der Beitrag als öffentliche Last auf dem Grundstück beziehungsweise dem Erbbaurecht ruhen kann. Zahlungspflichtig ist grundsätzlich, wer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer oder Erbbauberechtigter ist.
Vor dem Kauf empfiehlt sich deshalb eine schriftliche Auskunft der Kommune zu offenen, bereits gezahlten oder noch zu erwartenden Beiträgen.
Wie sollten Sie die Angabe im Exposé prüfen?
Verlassen Sie sich nicht auf Sammelbegriffe. Bitten Sie Verkäufer oder Makler um eine konkrete Aufstellung und gleichen Sie diese mit den Auskünften der Kommune und der zuständigen Netzbetreiber ab.
Käufer-Check für teilerschlossene Grundstücke
- Welche Leitungen sind tatsächlich vorhanden?
- Verlaufen sie nur in der Straße oder bereits bis auf das Grundstück?
- Gibt es schon Anschlussleitungen, Übergabepunkte oder Kontrollschächte?
- Sind Straße, Gehweg, Beleuchtung und Entwässerung endgültig hergestellt?
- Wurden alle Erschließungsbeiträge bereits abgerechnet und bezahlt?
- Sind weitere kommunale Maßnahmen vorgesehen?
- Wer trägt laut Kaufvertrag noch anfallende Beiträge und Anschlusskosten?
- Ist die Zufahrt öffentlich oder über ein eingetragenes Recht gesichert?
- Müssen Leitungen über ein fremdes Grundstück geführt werden?
- Wie wird Niederschlagswasser auf dem Grundstück behandelt?
- Wann können die Versorger die benötigten Anschlüsse bereitstellen?
- Welche Leitungslängen entstehen durch die geplante Position des Hauses?
Der Grundstückskaufvertrag sollte eindeutig regeln, welchen Erschließungszustand der Verkäufer schuldet und wer später eintreffende Beitragsbescheide übernimmt. Eine notarielle oder rechtliche Prüfung kann helfen, missverständliche Formulierungen zu vermeiden. Die Bundesnotarkammer empfiehlt Kaufinteressenten, sich bei der Gemeinde vorab nach offenen Kosten und geplanten Maßnahmen zu erkundigen.
Fazit
„Teilerschlossen“ bedeutet nicht automatisch, dass nur noch ein einzelner Anschluss fehlt. Der Begriff lässt offen, welche Medien vorhanden sind, wo die Leitungen enden und ob Beiträge bereits vollständig bezahlt wurden.
Vor dem Grundstückskauf sollten Sie deshalb jeden Anschluss einzeln prüfen und die Ergebnisse schriftlich festhalten. Erst wenn Versorgungsleitungen, Zufahrt, Entwässerung, offene Beiträge und Anschlusswege bekannt sind, lässt sich beurteilen, ob der Kaufpreis tatsächlich zum Grundstück passt.
Sie prüfen ein Grundstück im Raum Aachen, Düren, Heinsberg oder in der Nordeifel und möchten wissen, wie sich Grundstücksform, Hausposition und Anschlusswege auf Ihre Neubauplanung auswirken? Wir betrachten diese Punkte gemeinsam mit Ihnen und planen Ihr Massivhaus passend zu den vorhandenen Rahmenbedingungen. Verbindliche Auskünfte zum Erschließungsstand erteilen die zuständige Kommune und die jeweiligen Netzbetreiber.
FAQ
Ist ein teilerschlossenes Grundstück günstiger?
Häufig liegt der Kaufpreis unter dem eines vergleichbaren voll erschlossenen Grundstücks. Entscheidend ist jedoch, welche Anschluss- und Erschließungskosten noch hinzukommen. Ein niedriger Kaufpreis kann durch lange Leitungswege oder offene Beiträge relativiert werden.
Gehört Glasfaser zu einer vollständigen Erschließung?
Nicht zwingend. Auch bei einem als voll erschlossen angebotenen Grundstück kann ein Glasfaseranschluss fehlen. Die Verfügbarkeit sollte separat beim zuständigen Telekommunikationsanbieter geprüft werden.
Wer bezahlt die fehlenden Anschlüsse?
Das hängt vom Anschluss, der kommunalen Satzung und den Vereinbarungen im Grundstückskaufvertrag ab. Käufer sollten vor der Beurkundung schriftlich klären, welche Kosten bereits bezahlt wurden und wer künftige Forderungen übernimmt.
Reicht eine Auskunft des Maklers aus?
Für eine erste Einschätzung kann sie hilfreich sein. Verbindliche Informationen sollten jedoch zusätzlich von der Kommune, den Netzbetreibern und gegebenenfalls dem Notar eingeholt werden.
Was bedeutet „erschließungsbeitragsfrei“?
Die Formulierung kann bedeuten, dass bestimmte Erschließungsbeiträge bereits bezahlt oder im Kaufpreis enthalten sind. Sie sagt nicht automatisch aus, dass sämtliche Hausanschlüsse vorhanden sind. Fragen Sie deshalb, auf welche Beiträge sich die Angabe konkret bezieht.
