Grundstück erschließen – der Weg zur Bebaubarkeit

Der Begriff „Erschließung“ begegnet Ihnen überall, wenn Sie ein Grundstück kaufen oder ein Haus bauen möchten – aber was genau steckt dahinter?

Ein Grundstück gilt nur dann als baureif, wenn es erschlossen ist. Das bedeutet: Es ist an die notwendige Infrastruktur angeschlossen, sodass es überhaupt bewohnbar und nutzbar ist. Ohne Erschließung gibt es kein Wasser, keinen Strom, keinen Abwasseranschluss – und damit auch keine Baugenehmigung.

Dabei wird unterschieden zwischen technischer Erschließung, verkehrstechnischer Erschließung und in manchen Fällen auch rechtlicher Erschließung.

Nicht jede Formulierung im Exposé entspricht der rechtlichen Realität. Aussagen wie „Erschließung liegt an“ oder „voll erschlossen“ klingen zunächst beruhigend – bedeuten aber nicht automatisch, dass alle Voraussetzungen für eine Bebauung erfüllt sind.

Ein Grundstück gilt nur dann als voll erschlossen, wenn sowohl die baurechtlichen, technischen als auch verkehrstechnischen Voraussetzungen vorliegen – und die entsprechenden Kosten bereits vollständig gezahlt wurden.

Rechtlicher Rahmen: Was sagt das Baugesetzbuch?

Laut § 30–35 Baugesetzbuch (BauGB) gilt ein Grundstück dann als baureif (= bebaubar), wenn es:

1. planungsrechtlich erschlossen ist

2. zugänglich über eine öffentliche Straße ist

3. über technische Anschlüsse (mindestens Wasser, Abwasser, Strom) verfügt oder diese mit vertretbarem Aufwand hergestellt werden können

Nur wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind, wird es von der Gemeinde als „erschlossen“ eingestuft – andernfalls handelt es sich um teilerschlossenes oder unerschlossenes Land.

Drei Stufen der Erschließung – was sie wirklich bedeuten

Ein Grundstück kann auch „theoretisch erschlossen“ sein – das heißt: Die Leitungen sind in der Straße, aber noch nicht bis zum Grundstück verlegt. Die Kosten dafür trägt in der Regel der Käufer.

Wie kann ich den Erschließungsstatus sicher prüfen?

Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen im Exposé oder Maklergespräch – sondern fordern Sie:

• Eine schriftliche Bestätigung der Erschließung durch die Gemeinde oder das Bauamt
• Aktuelle Anschluss- und Netzpläne der Versorger
• Einen Erschließungsbescheid, aus dem hervorgeht, ob die Beiträge bereits bezahlt wurden
• Bei neuen Baugebieten: Eine Kostenaufstellung der Gemeinde über fällige Beiträge

MP Projektmanagement übernimmt auf Wunsch die komplette Prüfung des Erschließungsstatus – inklusive Kostenabschätzung und Baurechtsklärung.

Beim Thema Erschließung stellt sich oft die Frage: Wer kümmert sich eigentlich um die Anschlüsse und wer zahlt am Ende? Die Antwort ist – wie so oft im Baurecht – nicht ganz eindeutig und hängt von der Art der Erschließung, dem Standort und dem Zeitpunkt des Grundstückskaufs ab.

In diesem Abschnitt klären wir, welche Parteien in der Praxis beteiligt sind, wie die Zuständigkeiten verteilt sind und was Sie als Bauherr beachten sollten.

Die Rolle der Gemeinde

Die Kommune (Stadt oder Gemeinde) ist in der Regel zuständig für:

• die verbindliche Planung neuer Baugebiete
• die Verkehrserschließung (Straße, Gehweg, Beleuchtung)
• die Abrechnung der Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch
• die Organisation der Abwasserentsorgung (Kanalisation)

In Neubaugebieten übernimmt die Gemeinde meist die Herstellung dieser Erschließung – die Kosten werden anteilig an die Grundstückseigentümer weitergegeben.

Die Rolle der Versorger

Für die technische Erschließung – also den Anschluss an Wasser, Strom, Gas, Internet etc. – sind die jeweiligen Versorgungsunternehmen zuständig:

• Stadtwerke oder überregionale Anbieter (z. B. Westnetz, E.ON, EWE, Telekom etc.)
• Je nach Region und Anbieter unterschiedliche Preise, Tarife und Bearbeitungszeiten
• Antragstellung erfolgt durch den Grundstückseigentümer oder Bauherrn

Jeder Anschluss wird einzeln beantragt und separat berechnet – eine gute Koordination spart Zeit und Geld.

Die Rolle des Bauherrn

Als Bauherr sind Sie verantwortlich für:

• die rechtzeitige Beantragung der Anschlüsse bei den Versorgern
• die Zahlung der Erschließungsbeiträge (sofern nicht anders vertraglich geregelt)
• die Organisation der Zuleitungen vom Übergabepunkt zum Hausanschlussraum
• die Beauftragung von ggf. zusätzlichen Erdarbeiten auf dem Grundstück

Achtung: In vielen Fällen wird der Anschluss nur bis zur Grundstücksgrenze gelegt – die Leitungen bis ins Haus (z. B. unter der Bodenplatte hindurch) müssen Sie selbst veranlassen oder im Rahmen des Hausbaus mitbeauftragen.

Wer zahlt was?

Bei MP Projektmanagement übernehmen wir die Antragsstellung, Abstimmung und Koordination aller Versorgungsanschlüsse im Rahmen der Bauvorbereitung – für einen reibungslosen Ablauf und transparente Abrechnung.

Nicht jedes Grundstück kann einfach so erschlossen werden – auch dann nicht, wenn bereits eine Straße oder Versorgungsleitungen in der Nähe vorhanden sind. Damit ein Grundstück technisch und rechtlich erschlossen werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

In diesem Abschnitt zeigen wir, welche baurechtlichen, planerischen und technischen Bedingungen vorliegen müssen, bevor mit der Erschließung begonnen werden kann – und wann eine Erschließung gar nicht oder nur mit erheblichem Aufwand möglich ist.

1. Planungsrechtliche Voraussetzung: Bebaubarkeit

Ein Grundstück kann nur dann erschlossen werden, wenn es auch baurechtlich bebaubar ist. Die Grundlage dafür bilden:

• Ein rechtskräftiger Bebauungsplan nach § 30 BauGB
• Alternativ: Eine Bebauung nach § 34 BauGB („Einfügung in die Umgebung“)
• Oder eine individuelle Genehmigung im Außenbereich nach § 35 BauGB (nur in Ausnahmefällen)

Ohne Bebaubarkeit ist auch keine Erschließung im klassischen Sinne möglich – es handelt sich dann um sogenanntes Rohbauland oder sogar um Außenbereichsfläche.

2. Anbindung an öffentliche Straße

Das Grundstück muss über einen Zugang zu einer öffentlich gewidmeten Straße verfügen – entweder direkt oder über ein eingetragenes Wegerecht.

Wichtig:

• Die Straße muss für den Bauverkehr geeignet sein
• Zufahrt für Feuerwehr und Rettungsdienste muss gewährleistet sein
• Der Zugang muss dauerhaft gesichert sein (nicht nur geduldet)

Ohne gesicherte Anbindung keine Genehmigung, keine Anschlüsse, kein Haus.

3. Klare Grundstücksgrenzen und Katastereintrag

Für eine Erschließung muss das Grundstück im Liegenschaftskataster korrekt erfasst sein – inklusive:

• eindeutiger Flurstücknummer
• eindeutiger Grenzverläufe (ggf. mit Vermessung durch Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
• ggf. erfolgte Teilung bei größeren Flächen

Unklare Grundstücksverhältnisse können die Erschließung und den Hausbau rechtlich blockieren – besonders bei Gemeinschaftsflächen oder fehlender Zufahrt.

4. Technische Realisierbarkeit der Anschlüsse

Selbst wenn Strom, Wasser oder Abwasser in der Nähe vorhanden sind, ist das kein Garant für einen unkomplizierten Anschluss.

Es müssen geklärt werden:

• Leitungsführung: Gibt es ausreichend Platz auf dem Grundstück?
• Anschlussmöglichkeit an den nächstgelegenen Hauptstrang
• Höhenlage des Grundstücks (z. B. für Abwasserleitung, Rückstauhöhe)
• Zustimmung angrenzender Eigentümer bei Querung fremder Grundstücke

MP Projektmanagement übernimmt die technische Abstimmung mit allen Versorgern – und prüft, ob das Grundstück ohne Einschränkungen erschlossen werden kann.

Sonderfall: Erschließung im Außenbereich

In bestimmten Fällen – etwa bei Resthöfen oder Bauplätzen im Außenbereich – ist eine Erschließung nur mit besonderer Genehmigung möglich:

• Oft nur bei privilegierter Nutzung (z. B. landwirtschaftlich)
• Erschließungskosten erheblich höher (z. B. für Straßenausbau, Kanalbau)
• Kein Anspruch auf Internet, Gas oder reguläre Müllabfuhr

In solchen Fällen ist eine individuelle Beratung durch Gemeinde, Bauamt und ggf. Fachanwalt empfehlenswert.

Die Erschließungskosten zählen zu den wichtigsten Nebenkosten beim Grundstückskauf – und werden oft unterschätzt. Sie können je nach Lage, Zustand und Anschlussmöglichkeiten zwischen 10.000 und 30.000 Euro oder mehr betragen.

In diesem Abschnitt geben wir Ihnen einen praxisnahen Überblick über die einzelnen Kostenbestandteile, typische Preisbereiche (Stand 2025) und zeigen, welche Faktoren die Höhe der Erschließungskosten beeinflussen.

a) Erschließungsbeiträge der Gemeinde

Diese Beiträge decken die Herstellung öffentlicher Infrastruktur ab:

• Straßenbau / Gehwege
• Straßenbeleuchtung
• Grünstreifen & Oberflächenentwässerung
• Müllzufahrt / Feuerwehrzufahrt

Diese Beiträge werden auf die Eigentümer der Grundstücke verteilt – in der Regel nach Fläche oder Straßenfront.

Achtung: Auch bei vermeintlich „voll erschlossenen“ Grundstücken können nachträgliche Beiträge fällig werden – etwa bei Straßensanierungen.

b) Hausanschlusskosten (Versorgungsleitungen)

Hierbei geht es um die technischen Anschlüsse ans öffentliche Netz. Jeder Anschluss muss einzeln beantragt und vom zuständigen Versorger gelegt werden.

Die Kosten variieren je nach Region, Versorger und Entfernung zur Hauptleitung. Bei langen Leitungswegen oder schwieriger Topografie steigen die Beträge.

c) Weitere mögliche Erschließungskosten

• Bodenaustausch oder Bodenverbesserung bei nicht tragfähigem Untergrund
• Regenwasserversickerungssystem (z. B. bei Versickerungspflicht)
• Zisterne / Regenwassernutzungssystem
• Baustraße / temporäre Zufahrt in Neubaugebieten
• Kosten für Vermessung, Grenzfeststellung oder Teilung

Je nach Gemeinde kann auch ein Kanalanschlussbeitrag (nach Abgabenordnung) erhoben werden – meist zwischen 1.000 und 5.000 €.

Beispielrechnung: Erschließungskosten im Überblick

Bei MP Projektmanagement kalkulieren wir alle Erschließungskosten realistisch vorab ein – und koordinieren die Beantragung und technische Umsetzung für Sie.

Die Erschließungskosten eines Grundstücks können schnell mehrere Tausend Euro betragen – doch lässt sich davon auch etwas fördern oder steuerlich absetzen? In vielen Fällen: Ja. Auch wenn es für die Erschließung selbst kaum direkte Zuschüsse gibt, lassen sich bestimmte Kosten in Kombination mit dem Hausbau, bei der Vermietung oder gewerblicher Nutzung berücksichtigen.

In diesem Abschnitt zeigen wir Ihnen, welche Förderprogramme indirekt helfen können, welche Kosten steuerlich absetzbar sind – und worauf Sie dabei achten sollten.

Direkte Förderungen: Nur selten möglich

Für die reine Grundstückserschließung – also den Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser etc. – gibt es in der Regel keine direkten Förderprogramme. Kommunen übernehmen zwar häufig einen Teil der Kosten in Neubaugebieten, aber darüber hinaus:

• keine KfW-Förderung für die Erschließung allein
• keine BAFA-Zuschüsse für Hausanschlüsse

Ausnahme: Bei energieeffizientem Bauen oder barrierefreiem Wohnen kann die Erschließung als Bestandteil des förderfähigen Gesamtvorhabens eingerechnet werden.

Indirekte Förderung über KfW & BAFA

Wenn Sie Ihr Haus nach bestimmten Energiestandards bauen (z. B. EH 40 oder mit QNG-Siegel), können Hausanschlusskosten anteilig im KfW-Kredit enthalten sein – z. B.:

• beim Klimafreundlichen Neubau (KFN) der KfW
• als Teil der Gesamtfinanzierung Ihres Bauvorhabens

Voraussetzung: Die Kosten müssen in der Gesamtkostenkalkulation aufgeführt und nachweislich dem Bauprojekt zugeordnet werden.

Landesförderungen (z. B. NRW.BANK)

Einige Landesbanken fördern Bauherren beim Erwerb von Wohneigentum – teils auch unter Einbeziehung der Erschließungskosten:

• NRW.BANK.Wohneigentum: Zinsgünstige Kredite für Familien & Ersterwerber
• Einbeziehung von Grundstück, Bau und Nebenkosten möglich
• Je nach Einkommen und Familiensituation kombinierbar mit KfW-Förderung

Tipp: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Kommune oder Förderberater nach regionalen Sonderprogrammen für junge Familien, energetisches Bauen oder Flächenentsiegelung.

Steuerliche Absetzbarkeit – wann möglich?

Grundsätzlich gilt: Wer ein Haus selbst nutzt, kann Erschließungskosten nicht steuerlich absetzen. Anders bei:

Vermietung

• Erschließungskosten zählen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten
• Können über 40 – 50 Jahre abgeschrieben werden
• Gilt für Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse sowie Zuwegungen

Gewerbliche Nutzung

• Erschließungskosten sind Betriebsausgaben
• Sofort oder über mehrere Jahre absetzbar
• Gilt auch für gemischt genutzte Grundstücke (z. B. Wohnen + Büro)

Wichtig: Lassen Sie sich in solchen Fällen von einem Steuerberater oder Fördermittelberater begleiten – für eine korrekte Zuordnung und maximale Ausnutzung.

Unser Tipp: Alles in einem Finanzierungspaket bündeln

Wenn Sie Haus und Erschließung gemeinsam planen, lassen sich die Kosten besser:

• verhandeln (z. B. mit der Bank)
• strukturieren (z. B. über Förderprogramme)
• überblicken (z. B. mit MP Projektmanagement als Komplettanbieter)

Wir integrieren die Erschließungskosten von Anfang an in Ihre Gesamtkalkulation – und zeigen Ihnen, wo sich Förderchancen und Einsparpotenziale ergeben.

Die Erschließung eines Grundstücks ist nicht nur eine technische, sondern auch eine organisatorische Herausforderung. Unterschiedliche Ansprechpartner, unklare Zuständigkeiten und versteckte Kosten machen diesen Schritt für viele Bauherren zur größten Unsicherheit vor dem eigentlichen Hausbau.

Deshalb bietet MP Projektmanagement eine klare Lösung: Wir begleiten Sie nicht erst beim Hausbau, sondern schon ab dem ersten Meter Leitung – mit kompetenter Beratung, realistischer Kostenplanung und professioneller Koordination.

Was wir für Sie übernehmen

1. Erschließungsprüfung vor dem Kauf

• Ist das Grundstück erschlossen, teilerschlossen oder unerschlossen?
• Welche Versorgungsanschlüsse liegen bereits an – und welche fehlen?
• Gibt es offene Beiträge oder Altlasten?

Unsere Machbarkeitsprüfung schützt Sie vor teuren Überraschungen.

2. Technische & rechtliche Klärung

• Abstimmung mit den Versorgern (Stadtwerke, Telekom, Abwasserbetriebe etc.)
• Prüfung des Bebauungsplans und der Erschließungssatzung
• Einholen von Angeboten für Hausanschlüsse
• Berücksichtigung aller Auflagen der Kommune oder Baubehörde

Wir wissen, welche Fragen vorab geklärt werden müssen, damit es später nicht klemmt.

3. Beantragung und Koordination aller Hausanschlüsse

• Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation, Gas (falls gewünscht)
• Erstellung der Anträge und Einreichung bei allen relevanten Stellen
• Koordination der Termine mit Tiefbauunternehmen und Versorgern
• Sicherstellung der Anschlüsse zum passenden Zeitpunkt im Bauablauf

Sie müssen sich um nichts kümmern – wir übernehmen den kompletten Ablauf inkl. Terminplanung und Schnittstellenkoordination.

4. Integrierte Bau- & Erschließungsplanung

• Ihr Massivhaus wird so geplant, dass alle Anschlüsse effizient verlegt werden können
• Vermeidung von Mehrarbeiten oder Doppelkosten (z. B. Leitungsführung unter der Bodenplatte)
• Planung von Zusatzsystemen (z. B. Zisterne, Versickerung, Wallbox-Vorbereitung)

Mit MP Projektmanagement greifen alle Prozesse reibungslos ineinander – Grundstück, Erschließung, Hausplanung und Bauausführung.

Ihre Vorteile mit uns: