Grundstück kaufen:
Ablauf, Kosten & Tipps
Der Grundstückskauf – der erste Meilenstein auf dem Weg ins Eigenheim
Der Traum vom eigenen Haus beginnt nicht mit dem Grundriss oder der Küche – sondern mit der Suche nach dem richtigen Baugrund. Wer ein Haus bauen möchte, muss zuerst ein Grundstück kaufen. Doch genau dieser Schritt ist oft mit Fragen, Unsicherheiten und Stolperfallen verbunden.
Was muss ich beim Grundstückskauf beachten? Welche Unterlagen sind wichtig? Was kostet ein Baugrundstück wirklich – und welche Nebenkosten kommen noch dazu? Kann ich einfach jedes Grundstück bebauen, oder gibt es Einschränkungen durch Bebauungspläne, Erschließung oder Baulasten?
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, wie der Kauf eines Grundstücks abläuft, welche Kosten auf Sie zukommen, worauf Sie unbedingt achten sollten – und wie Sie mit guter Vorbereitung und einem erfahrenen Partner sicher zum passenden Baugrundstück finden.
Ob Sie schon ein Grundstück im Blick haben oder noch am Anfang der Suche stehen: Mit dem richtigen Wissen vermeiden Sie Fehlentscheidungen – und legen den stabilen Grundstein für Ihren Hausbau.
Der Ablauf beim Grundstückskauf – Schritt für Schritt erklärt
Ein Grundstück zu kaufen ist mehr als ein Handschlag und eine Unterschrift. Es handelt sich um einen rechtlich komplexen Vorgang, bei dem mehrere Stellen – vom Verkäufer über den Notar bis hin zum Grundbuchamt – eingebunden sind. Mit der richtigen Vorbereitung und einem strukturierten Ablauf wird der Kauf jedoch sicher, nachvollziehbar und planbar.
Hier zeigen wir Ihnen, wie der Grundstückskauf typischerweise abläuft – von der ersten Besichtigung bis zur endgültigen Eigentumsübertragung.
1. Wunschgebiet und Suchkriterien festlegen
Bevor Sie mit der Suche starten, sollten Sie festlegen:
- Wo möchten Sie bauen (Region, Stadtteil, Einzugsgebiet)?
- Wie groß soll das Grundstück sein?
- Welches Budget steht zur Verfügung (inkl. Nebenkosten)?
- Was ist Ihnen besonders wichtig (z. B. Süd-Ausrichtung, ruhige Lage, ÖPNV-Anbindung)?
Eine konkrete Vorstellung hilft Ihnen dabei, passende Angebote schneller zu erkennen – und überflüssige Besichtigungen zu vermeiden.
2. Grundstück finden und besichtigen
Nutzen Sie verschiedene Kanäle wie:
- Immobilienportale
- kommunale Bauplatzangebote
- Makler oder Bauträger
- Grundstücksservice von MP Projektmanagement
Achten Sie bei der Besichtigung auf:
- Zuschnitt, Lage, Lichtverhältnisse
- Nachbarschaft, Zufahrt, Infrastruktur
- mögliche Einschränkungen (Hang, Bäume, Lärmquellen)
Tipp: Mehrmals und zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen – für einen realistischen Eindruck.
3. Rechtliche & technische Vorabprüfung
Vor dem Kauf sollten Sie prüfen (oder prüfen lassen):
- Bebauungsplan: Was darf gebaut werden?
- Erschließung: Ist das Grundstück voll erschlossen?
- Grundbuchauszug: Gibt es Wegerechte oder Belastungen?
- Baulastenverzeichnis: Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde?
- Altlasten / Bodenbeschaffenheit: Altindustrie, Grundwasser, tragfähiger Boden?
MP Projektmanagement unterstützt Sie bei der fachlichen Einschätzung – damit Sie kein Risiko eingehen.
4. Kaufpreisverhandlung und Reservierung
Wenn das Grundstück Ihren Anforderungen entspricht:
- Kaufpreis mit dem Verkäufer oder Makler verhandeln
- Klären, ob und wie lange eine Reservierung möglich ist
- Vorbereitungen für den Notartermin treffen
- Optional: Notarvorbesprechung oder Vorlage des Kaufvertragsentwurfs zur Prüfung
Hinweis: Reservierungsgebühren sind nicht gesetzlich geregelt – sie sollten schriftlich fixiert und mit Bedacht vereinbart werden.
5. Notartermin & Kaufvertrag
Der Grundstückskauf wird in Deutschland immer durch einen Notar beurkundet. Dieser:
- erstellt den Kaufvertragsentwurf
- prüft Eigentum und Grundbuch
- beurkundet die Vertragsunterzeichnung
- leitet die Eintragungsvorgänge ein
Wichtig: Erst nach notarieller Beurkundung ist der Vertrag rechtswirksam – es gibt kein Rücktrittsrecht wie bei Verbraucherverträgen.
6. Zahlung & Eigentumsübertragung
Nach dem Notartermin:
- erhalten Sie die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung
- zahlen den Kaufpreis an den Verkäufer
- veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung (Schutz vor Doppelkauf)
- erfolgt die Eintragung ins Grundbuch – dann sind Sie offiziell Eigentümer
Dauer bis zur endgültigen Eintragung: meist 4–10 Wochen
Danach erhalten Sie den Grundbuchauszug mit Ihrem Namen – und können mit der konkreten Bauplanung starten.
Die wichtigsten Dokumente beim Grundstückskauf
Ein Grundstückskauf ist nicht nur eine finanzielle, sondern auch eine rechtliche Entscheidung, die mit vielen Unterlagen und Nachweisen verbunden ist. Nur wer alle relevanten Dokumente vor dem Kauf prüft, kann sicher sein, dass sein Wunschgrundstück auch bebaubar, lastenfrei und wirtschaftlich sinnvoll ist.
In diesem Abschnitt stellen wir Ihnen die wichtigsten Dokumente vor – inklusive kurzer Erklärung, worauf Sie achten sollten.
Der Bebauungsplan (B-Plan) legt fest:
- was und wie gebaut werden darf (z. B. Wohnnutzung, Geschosszahl)
- welche Dachformen, Baugrenzen und Fassadengestaltungen erlaubt sind
- ob eine Einliegerwohnung oder ein Doppelhaus möglich ist
Wichtig: Liegt kein Bebauungsplan vor, muss per Bauanfrage geklärt werden, ob eine Genehmigung möglich ist (§34 BauGB).
Tipp: Fordern Sie den Bebauungsplan bei der zuständigen Gemeinde an – oder lassen Sie ihn von MP Projektmanagement prüfen.
Zeigt die exakte Lage und Form des Grundstücks – inklusive Nachbarparzellen und Grenzverläufen.
Wichtig für:- die Orientierung auf dem Grundstück
- die Platzierung des Hauses
- die Berechnung von GRZ und GFZ
Wird vom Katasteramt oder Notar bereitgestellt.
Das Grundbuch enthält alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Achten Sie insbesondere auf:
- eingetragene Wegerechte
- Leitungsrechte (z. B. Strom, Abwasser anderer Grundstücke)
- Hypotheken oder Grundschulden
Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine aktuelle Abschrift vorlegen – nicht älter als 3 Monate!
Nicht alle Verpflichtungen sind im Grundbuch vermerkt. Das Baulastenverzeichnis informiert über:
- Abstandsflächenregelungen
- Stellplatznachweise für andere Grundstücke
- öffentlich-rechtliche Verpflichtungen
Dieses Verzeichnis liegt beim örtlichen Bauordnungsamt – und sollte immer eingesehen werden.
Gibt Auskunft über:
- vorhandene Anschlüsse (Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation)
- bereits gezahlte oder noch offene Erschließungsbeiträge
- ggf. geplante Ausbaubeiträge
Achten Sie auf die Formulierung: Nur „voll erschlossen“ bedeutet, dass keine zusätzlichen Erschließungskosten mehr anfallen.
- Altlastenkataster: Gibt Hinweise auf mögliche Umweltbelastungen (z. B. alte Industrie- oder Deponienutzung)
- Bodenrichtwert: Hilft bei der Bewertung, ob der Grundstückspreis angemessen ist
In NRW erhalten Sie diese Infos über die zuständige Kreisverwaltung oder das Umweltamt.
Spätestens vor dem Notartermin erhalten Sie einen Kaufvertragsentwurf zur Durchsicht. Darin geregelt sind u. a.:
- Kaufpreis, Zahlungsfrist, Eigentumsübergang
- Regelung offener Beiträge (z. B. Erschließung, Grundsteuer)
- Rücktrittsrechte, Gewährleistung, Übergabepflichten
Lassen Sie sich den Entwurf rechtzeitig zusenden – bei Bedarf mit einem fachkundigen Berater oder Baupartner besprechen.
a) Grundstückspreis
Der eigentliche Kaufpreis richtet sich nach:
- Lage (z. B. Stadt, Randlage, ländlich)
- Größe & Zuschnitt
- Erschließung & Bebaubarkeit
- Bodenrichtwert (als Orientierungsgröße)
Beispiel:
500 m² Grundstück in Düren zu 380 €/m² → 190.000 € Kaufpreis
Hinweis: Oft ist der Preis verhandelbar – besonders bei privaten Verkäufern.
b) Grunderwerbsteuer
In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises.
Beispiel:
190.000 € × 6,5 % = 12.350 €
Diese Steuer ist sofort nach dem Notartermin fällig und Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.
c) Notarkosten & Grundbuch
Notare sind gesetzlich verpflichtet, bestimmte Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz zu erheben.
Typisch:
- Notarkosten: ca. 1 % des Kaufpreises
- Eintrag ins Grundbuch: ca. 0,5 %
Beispiel gesamt:
190.000 € × 1,5 % = 2.850 €
Der Notar leitet die gesamte Abwicklung – inkl. Eigentumsübertragung und Auflassungsvormerkung.
d) Maklerprovision (wenn beauftragt)
Wenn Sie über einen Immobilienmakler kaufen, fällt in der Regel eine Provision an – oft 3,57 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises.
Beispiel:
190.000 € × 3,57 % = 6.783 €
Seit 2020 gilt: Beim Grundstückskauf für den Eigenbedarf darf die Provision nicht allein dem Käufer auferlegt werden, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist.
e) Weitere Nebenkosten (je nach Grundstück)
Posten | Typischer Betrag |
Bodengutachten | 1.000 – 2.000 € |
Vermessung / Flurstücksteilung | 1.000 – 3.000 € |
Erschließungskosten (falls nicht voll erschlossen) | 5.000 – 25.000 € |
Baulasten- oder Altlastenprüfung | 100 – 500 € |
Tipp: Klären Sie im Kaufvertrag, ob Erschließungskosten bereits beglichen sind – oder ob Sie als Käufer dafür aufkommen müssen.
Häufige Stolperfallen beim Grundstückskauf – und wie Sie sie vermeiden
Ein Baugrundstück zu kaufen ist eine große Investition – und leider auch ein Bereich, in dem Unwissen, Zeitdruck oder mangelnde Prüfung schnell zu teuren Fehlern führen können. Damit Sie sich sicher fühlen und mit gutem Gewissen kaufen, zeigen wir Ihnen hier die häufigsten Stolperfallen beim Grundstückskauf – und wie Sie diese gezielt vermeiden.
Ein vermeintlich günstiges Grundstück kann sich schnell als teure Baustelle entpuppen, wenn:
- Wasser-, Abwasser-, Strom- oder Gasleitungen fehlen
- keine befestigte Zufahrt vorhanden ist
- nachträgliche Erschließung durch die Gemeinde auf den Käufer umgelegt wird
So vermeiden Sie es:
- Lassen Sie sich eine schriftliche Erschließungsbescheinigung vom Verkäufer oder der Gemeinde geben
- Fragen Sie nach der Höhe offener Beiträge oder Ausbaukosten
- MP Projektmanagement prüft für Sie den Erschließungsstatus vor dem Kauf
„Hier passt mein Traumhaus perfekt hin!“ – aber was, wenn der Bebauungsplan etwas anderes sagt?
Häufige Probleme:
- Hausgröße, Dachform oder Geschosszahl nicht erlaubt
- Baugrenzen werden überschritten
- kein Wohnhaus, sondern nur Nebengebäude zulässig
So vermeiden Sie es:
- Fordern Sie den Bebauungsplan an (Gemeinde oder Bauamt)
- Prüfen Sie GRZ, GFZ und Bauweise
- Bei Unsicherheit: Bauvoranfrage stellen lassen – MP Projektmanagement übernimmt das gerne für Sie
Ein schönes Grundstück kann unter der Oberfläche Probleme bereithalten:
- Verunreinigungen durch frühere Nutzung (z. B. Tankstelle, Werkstatt, Deponie)
- Grundwasser hoch oder Boden zu locker für tragende Fundamente
- Bodenverbesserung oder Spezialgründung nötig → hohe Zusatzkosten
So vermeiden Sie es:
- Einsicht in das Altlastenkataster bei der Umweltbehörde
- Baugrundgutachten vor dem Kauf beauftragen (ca. 1.000 – 2.000 €)
- Wegerechte für Nachbarn können Ihre Planung einschränken
- Leitungsrechte blockieren Bebauung oder machen Sonderlösungen notwendig
- Baulasten verpflichten Sie zu Bauweisen, die Sie nicht wollen
So vermeiden Sie es:
- Aktuellen Grundbuchauszug einsehen
- Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt prüfen
- Lassen Sie alle Eintragungen durch den Notar oder einen Experten erläutern
Einmal unterschrieben, ist der Kaufvertrag rechtsgültig. Es gibt kein Widerrufsrecht, wie man es z. B. von Onlinekäufen kennt.
Fehler, die erst nach dem Notartermin auffallen, sind kaum noch korrigierbar – und können teuer werden.
So vermeiden Sie es:
- Nehmen Sie sich mindestens 2–3 Tage Zeit, um den Kaufvertragsentwurf zu prüfen
- Ziehen Sie auf Wunsch einen Fachberater oder Baupartner hinzu
- Lassen Sie keine offenen Fragen unbeantwortet – der Notar ist zur Erklärung verpflichtet
Finanzierung & Fördermöglichkeiten beim Grundstückskauf
Ein Grundstück zu kaufen ist der erste große Schritt in Richtung Eigenheim – und in vielen Fällen auch der erste größere Finanzierungsbedarf. Deshalb sollten Sie sich frühzeitig mit der Frage der Finanzierung auseinandersetzen: Wie kann ich das Grundstück finanzieren? Welche Fördermittel gibt es? Und worauf achten Banken besonders?
In diesem Abschnitt zeigen wir, wie Sie den Grundstückskauf clever finanzieren, was förderfähig ist – und warum eine saubere Planung gerade in dieser Phase so wichtig ist.
Grundstücke werden in der Regel über ein Annuitätendarlehen finanziert, genau wie das Haus selbst. Die Besonderheit:
- Es wird kein Gebäude als Sicherheit genutzt, sondern das unbebaute Grundstück
- Das Darlehen kann daher etwas höhere Zinsen haben oder eine niedrigere Beleihungsgrenze (z. B. 60–80 %)
- Banken prüfen sehr genau, ob und wann auf dem Grundstück gebaut wird
Tipp: Viele Banken bevorzugen eine Gesamtfinanzierung von Grundstück und Haus, da das Risiko so besser eingeschätzt werden kann.
Gerade beim Grundstückskauf wird häufig ein hoher Eigenkapitalanteil verlangt, da noch keine Immobilie als Sicherheit vorhanden ist.
- Idealerweise: mind. 20–30 % Eigenkapital
- Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) sollten aus Eigenmitteln bezahlt werden
- Alternativ: Grundstück als Eigenleistung einbringen → reduziert Baukredit
Achtung: Wer nur das Grundstück finanziert, muss später beim Hausbau u. U. eine zweite Finanzierungsrunde mit neuer Bewertung durchlaufen.
Während die meisten Förderprogramme den Hausbau betreffen, gibt es auch indirekte Fördermöglichkeiten beim Grundstückskauf:
KfW-Förderung (z. B. Klimafreundlicher Neubau)
- Förderung bezieht sich auf das Gesamtprojekt, also Bau + Grundstück
- Grundstückskosten sind anteilig förderfähig, wenn sie im Hausbau-Finanzierungsplan enthalten sind
- Zinsvergünstigungen gelten auf die Gesamtsumme inkl. Grundstück
NRW.BANK – Programme für Familien & Bauherren
- NRW.BANK.Wohneigentum bietet günstige Kredite für Bauherren in NRW
- Grundstückskosten sind finanzierbar, wenn das Grundstück für den Eigenbedarf genutzt wird
- Besonders interessant für Familien mit Kindern oder mittlerem Einkommen
Kommunale Förderungen & Vergünstigungen
Einige Städte und Gemeinden vergeben Grundstücke:
- an Familien mit Kindern oder jungen Bauherren
- mit Preisnachlässen oder zinslosen Stundungen
- in Verbindung mit bestimmten Bauvorgaben (z. B. energieeffizient, begrünte Dächer etc.)
Informieren Sie sich bei Ihrer Stadtverwaltung oder lassen Sie sich durch MP Projektmanagement beraten – wir kennen viele Programme in der Region Aachen, Düren und Heinsberg.
Frühzeitig Kontakt zu Ihrer Bank aufnehmen
Finanzierung nicht nur auf das Grundstück begrenzen – gleich mit dem Bau kombinieren
Nebenkosten immer mit einkalkulieren
Fördermöglichkeiten prüfen und beantragen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird
Bei Bedarf Finanzierungsvermittler oder Baupartner mit Erfahrung hinzuziehen
MP Projektmanagement bietet Ihnen auf Wunsch eine integrierte Finanzierungsberatung – gemeinsam mit starken Partnern aus der Region.
Was wir für Sie übernehmen
1. Grundstückssuche mit regionaler Expertise
- Zugang zu Grundstücken, die nicht öffentlich ausgeschrieben sind
- Kooperation mit Städten, Gemeinden, Maklern und Eigentümern
- Unterstützung bei der Auswahl passender Lagen in Aachen, Düren, Heinsberg und Umgebung
2. Prüfung der Bebaubarkeit & Genehmigungsfähigkeit
- Bebauungsplananalyse, GRZ-/GFZ-Prüfung
- Klärung von Baulasten, Abstandsflächen, Dachformen
- Erste Planungsskizzen und Bebauungskonzepte passend zum Grundstück
3. Transparente Kostenschätzung vor dem Kauf
- Übersicht über alle Kauf- und Nebenkosten
- Einschätzung von Erschließungskosten und Bodenbesonderheiten
- Vermeidung von Überraschungen nach Vertragsabschluss
4. Kombination von Grundstück und Hausplanung
- Hausplanung individuell angepasst ans Grundstück
- Frühzeitige Integration von Sonderwünschen, Keller oder PV-Anlage
- Realistische Gesamtkalkulation: Grundstück + Haus + Nebenkosten = Planbarkeit
Warum Grundstück & Haus aus einer Hand sinnvoll ist
Viele Bauherren kaufen zuerst ein Grundstück – und stellen danach fest, dass ihr Wunschhaus dort nicht wie geplant realisierbar ist. Gründe:
- zu kleine oder ungünstig geschnittene Fläche
- abweichende Vorgaben im Bebauungsplan
- hoher Aufwand bei Boden oder Erschließung
- technische oder energetische Einschränkungen
MP Projektmanagement plant Haus und Grundstück immer im Zusammenspiel. So stellen wir sicher, dass…
- Ihr Traumhaus wirklich auf das Grundstück passt
- alle rechtlichen und technischen Anforderungen erfüllt werden
- die Baukosten unter Kontrolle bleiben
- Fördermittel optimal genutzt werden können
Unsere Vorteile für Sie:
- Persönliche Beratung durch feste Ansprechpartner
- Massivhaus-Kompetenz mit Festpreisgarantie
- Bau + Grundstück als abgestimmtes Komplettpaket
- Regionale Erfahrung & Kontakte zu Gemeinden, Maklern und Bauämtern
- Sicherheit durch klare Verträge, geprüfte Baukosten und vollständige Betreuung
Sie haben das Grundstück – wir bauen darauf.
Sie suchen noch – wir helfen, das Richtige zu finden.
MP Projektmanagement – Grundstück & Haus aus einem Guss
Als regional erfahrener Baupartner begleiten wir Sie vom Grundstückskauf bis zur Schlüsselübergabe – individuell, zuverlässig und mit einem klaren Plan.
Wir unterstützen Sie bei:
- der Grundstückssuche & Bewertung,
- der Prüfung von Baurecht & Erschließung,
- der transparenten Kalkulation aller Kosten,
- der Planung eines passenden Massivhauses,
- und der Kombination von Grundstück + Haus + Förderung aus einer Hand.
So entsteht Ihr Zuhause nicht zufällig, sondern durchdacht, geprüft und zukunftssicher.
Sie möchten ein Grundstück kaufen und gleich den passenden Hausentwurf mitdenken?
Dann lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten – wir begleiten Sie Schritt für Schritt auf dem Weg in Ihr neues Zuhause.
