Grundstücksarten erklärt: Bauerwartungsland, Bauland, Rohbauland & mehr

Land- und forstwirtschaftliche Fläche - oft einfach Ackerland oder Grünland genannt - ist vorerst nicht bebaubar. Laut ImmoWertV §5 Abs.1 sind dies Flächen, die weder Bauerwartungsland noch Rohbauland oder Bauland sind, sondern land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Sie liegen meist im Außenbereich (§35 BauGB), also außerhalb zusammenhängender Ortschaften. Ohne Bebauungsplan und außerhalb des bestehenden Siedlungsbereichs darf hier in der Regel kein Wohnhaus gebaut werden. Solche Grundstücke dienen landwirtschaftlicher Nutzung (z.B. Acker, Wiese, Wald) und können nur dann Bauland werden, wenn die Gemeinde die Planung ändert.

Für Käufer bedeutet das: Eine Landwirtschaftsfläche ist kein Baugrundstück. Man sollte nicht darauf spekulieren, dass aus jedem Acker bald Bauland wird - die Umwidmung hängt von der Gemeinde ab und ist oft auf Jahrzehnte nicht absehbar. Entsprechend niedrig ist der Preis: Ackerland wird in €/m² zweistellig oder sogar einstellige bewertet, verglichen mit dreistelligen €/m²-Preisen für Bauland. Allerdings: Wenn Gemeinden wachsen, können solche Flächen irgendwann einmal in Baugebiete umgewandelt werden. Ohne konkrete Planung ist das jedoch ungewiss. Bis dahin sind landwirtschaftliche Grundstücke zwar günstig, aber für Bauwillige praktisch wertlos in Bezug auf eine Bebauung.

Als Bauerwartungsland bezeichnet man Flächen, bei denen die Planung der Gemeinde eine künftige bauliche Nutzung erwarten lässt. Das bedeutet: Im Flächennutzungsplan der Stadt oder Gemeinde ist diese Fläche bereits als Wohnbaufläche oder Baugebiet vorgesehen. Nach §5 Abs.2 ImmoWertV sind Bauerwartungsland-Grundstücke solche, bei denen „nach dem Stand der Bauleitplanung und der städtebaulichen Entwicklung des Gebiets eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lässt“. Kurz gesagt: Es gibt Anhaltspunkte, dass hier gebaut werden könnte, aber noch keine Garantie. Ein Bebauungsplan existiert oft noch nicht, oder er befindet sich früh in der Aufstellung. Die Fläche ist nicht erschlossen, also weder Anschlüsse noch Straßen sind vorhanden.

Für Bauherren heißt das: Auf Bauerwartungsland darf man noch nicht bauen. Ob und wann es tatsächlich zu Bauland wird, ist offen. Es kann Jahre oder Jahrzehnte dauern, bis ein Bebauungsplan aufgestellt und das Gebiet erschlossen wird. Bis dahin bleibt das Grundstück oft wie zuvor (z.B. Ackerland). Kosten: Beim Kauf zahlt man bereits Grunderwerbsteuer und Grundsteuer, obwohl man noch nicht bauen kann. Preise: Bauerwartungsland ist deutlich günstiger als erschlossenes Bauland - aber immer noch teurer als reines Ackerland, weil bereits Spekulationswert eingepreist ist. Typischerweise liegen die Quadratmeterpreise für Bauerwartungsland nur bei einem Bruchteil des Baulandpreises in gleicher Lage. Das spiegelt das Risiko wider: Wer Bauerwartungsland kauft, spekuliert darauf, dass es irgendwann baureif wird. Für Privatleute, die bald bauen wollen, ist Bauerwartungsland meist ungeeignet - Banken finanzieren solche Grundstücke kaum, und der Bebauungsbeginn steht in den Sternen. Investoren dagegen kaufen Bauerwartungsland in der Hoffnung auf Wertsteigerung, müssen aber mit langen Zeithorizonten rechnen.

Rohbauland ist der nächste Schritt Richtung Baurecht. Hier ist die Bebauung bereits offiziell vorgesehen, aber das Grundstück ist noch nicht baureif. Laut ImmoWertV §5 Abs.3 sind Rohbauland Flächen, „die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind“. Konkret heißt das: Es existiert normalerweise schon ein Bebauungsplan oder zumindest ein Satzungsbeschluss, der das Gebiet als Bauland ausweist (oder es liegt im Innenbereich nach §34 BauGB). Baurechtlich dürfte also gebaut werden - sobald die fehlenden Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Voraussetzungen sind vor allem die Erschließung (Anbindung an Straßen, Strom, Wasser etc.) und ggf. die Parzellierung in geeignete Baugrundstücke. Oft fehlen noch Straßenbau, Kanalisation oder andere Infrastruktur, oder das Gelände muss erst passend zugeschnitten werden.

Für den Bauherrn bedeutet Rohbauland: Bauen ja, aber noch nicht sofort. Die Bebaubarkeit ist in greifbarer Nähe, doch man muss warten, bis die Gemeinde oder der Erschließungsträger die nötigen Maßnahmen umgesetzt hat. Die Kosten der Erschließung kommen auf die Eigentümer zu - sei es über Erschließungsbeiträge oder Kaufpreise der erschlossenen Grundstücke. Preislich liegt Rohbauland zwischen Bauerwartungsland und voll erschlossenem Bauland. Es ist teurer als Bauerwartungsland, da das Baurecht schon sicherer ist, aber günstiger als baureifes Land, weil eben noch Investitionen für die Erschließung nötig sind. Wichtig: Rohbauland hat bereits einen rechtlich gesicherten Planungsstatus - d.h. das Risiko, dass gar nicht gebaut werden darf, ist geringer als bei Bauerwartungsland. Dennoch kann es Zeitverzögerungen geben, bis wirklich jedes Grundstück bebaut werden kann (z.B. wenn der Straßenausbau oder Anschlüsse länger dauern). Käufer von Rohbauland-Grundstücken sollten prüfen, wann und zu wessen Kosten die Erschließung erfolgen wird.

Bauland im engeren Sinne - oft auch baureifes Land genannt - ist ein Grundstück, das sofort bebaut werden darf, weil alle öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Nach §5 Abs.4 ImmoWertV sind baureife Grundstücke Flächen, die „nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind“. Das heißt: Es gibt einen gültigen Bebauungsplan (oder eine Baugenehmigung nach §34 BauGB im Innenbereich), und die Erschließung ist gesichert. Typischerweise ist ein baureifes Grundstück an das örtliche Versorgungsnetz angeschlossen (zumindest liegen alle Leitungen bis ans Grundstück) und über eine öffentliche Straße erreichbar. Lediglich die Hausanschlüsse vom Grundstücksanschluss bis ins Gebäudeinnere muss der Bauherr noch legen lassen. Auf einem solchen Grundstück kann in Abstimmung mit den Bauvorschriften (Bebauungsplan, Ortsgestaltung etc.) eine Baugenehmigung erteilt werden und der Hausbau sofort beginnen. Daher spricht man auch von erschlossenem Bauland.

Für Käufer ist baureifes Land die sicherste, aber auch teuerste Variante. Der Preis für Bauland wird in begehrten Lagen durch Angebot und Nachfrage bestimmt und liegt erheblich höher als bei Roh- oder Erwartungsland. Unbebaute Grundstücke, die baureif sind, werden im Rahmen von Gutachterausschüssen per Bodenrichtwert bewertet. Diese offiziellen Bodenrichtwerte spiegeln den hohen Wert von Bauland wider - oft mehrere hundert Euro pro Quadratmeter je nach Lage. Dafür ist das Risiko gering: Man erhält sofort nutzbares Land. Wichtig ist, den Bebauungsplan und mögliche Auflagen zu kennen - z.B. ob es Beschränkungen in Bauweise, Geschosszahl etc. gibt. Wer ein Grundstück als Bauland kauft, sollte sicherstellen, dass es tatsächlich baureif ist, da sonst Schadensersatzforderungen drohen könnten, wenn fälschlich Bauland verkauft wurde, das noch gar nicht voll baureif war.

Oft wird baureifes Land bereits als Baugrundstück bezeichnet. Im Grunde sind Bauland und Baugrundstück dasselbe - ein Stück Land, auf dem gebaut werden darf. Allerdings versteht man unter einem Baugrundstück im engeren Sinne die konkrete Parzelle, die für eine Bebauung vorgesehen ist, und die darüber hinaus individuell geprüft wurde. Das heißt, ein Baugrundstück ist voll erschlossenund es liegen alle nötigen individuellen Voraussetzungen vor: Zum Beispiel ist das Grundstück exakt vermessen, es existiert ggf. bereits ein Baugrundgutachten (Bodengutachten) zur Tragfähigkeit des Bodens, eventuelle Altlasten sind geprüft, und die Zuwegung sowie Versorgungsanschlüsse sind final hergestellt.

Für den Bauherrn ist ein Baugrundstück der Idealfall: Hier kann nach Erteilung der Baugenehmigung ohne Verzögerung mit dem Bau begonnen werden. Erschließungskosten sind in der Regel bereits beglichen oder im Kaufpreis enthalten. Beim Kauf eines Baugrundstücks sollte man trotzdem die Bodenbeschaffenheit und vorhandene Leitungen kennen - in vielen Fällen hat der Verkäufer oder die Gemeinde schon ein Baugrundgutachten erstellt, um die Eignung als Bauplatz zu bestätigen. Ein solches voll erschlossenes und geprüftes Baugrundstück hat das höchste Preisniveau, da keine weiteren Risiken oder Folgekosten für Erschließung einkalkuliert werden müssen. Hier bezahlt man sozusagen für die "Schlüssel zur Baustelle": Das Land ist baureif, alle Anschlüsse liegen an, und man kann unmittelbar mit dem Hausbau (z.B. einem schlüsselfertigen Massivhaus von Town & Country Haus in Kooperation mit MP Projektmanagement) starten.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Von der unbebaubaren Landwirtschaftsfläche bis zum fertigen Baugrundstück steigt mit jeder Entwicklungsstufe die Planungssicherheit und die Bebaubarkeit - aber auch der Kaufpreis. Im nächsten Abschnitt vergleichen wir die Grundstücksarten noch einmal übersichtlich.

Zunächst entscheidet die Stadt/Gemeinde im Flächennutzungsplan (FNP), welche Flächen künftig als Baugebiet vorgesehen sind. Dieser Plan (§5 BauGB) weist u.a. Wohnbauflächen aus, die oft noch unbebaut sind. Wird eine landwirtschaftliche Fläche im FNP als Baufläche dargestellt, gilt sie ab dann als Bauerwartungsland. Rechte oder Pflichten ergeben sich daraus aber noch nicht - der FNP ist behördenverbindlich, aber nicht parzellenscharf und nicht unmittelbar baurechtlich wirksam. Dennoch ist dies der erste Schritt: Ohne Aufnahme in den FNP keine Bauleitplanung für das Gebiet.

In einem zweiten Schritt erstellt die Gemeinde einen Bebauungsplan (§30 BauGB) für das Gebiet. Der Bebauungsplan setzt verbindlich fest, was genau dort gebaut werden darf (z.B. Wohnhäuser, Anzahl der Geschosse, Straßenverlauf etc.). Mit Rechtskraft des Bebauungsplans wird aus Bauerwartungsland Bauland im planungsrechtlichen Sinn. Oft wird zwischenzeitlich von Rohbauland gesprochen - das Gebiet ist als Baugebiet bestimmt, aber noch nicht erschlossen. Wichtig: Erst ein gültiger Bebauungsplan schafft Baurechte, die auch einklagbar sind. Wenn kein Bebauungsplan existiert, kann im Innenbereich (§34 BauGB) unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem gebaut werden (ähnliche Umgebungsbebauung), während im Außenbereich (§35 BauGB) Bauen nur ausnahmsweise zulässig ist. In Neubaugebieten außerhalb des bisherigen Ortes ist meist ein Bebauungsplan nötig, um Baurecht zu schaffen.

Parallel oder nach dem Bebauungsplan erfolgt die Erschließung. Das bedeutet, das neue Baugebiet wird technisch und verkehrsmäßig ans Netz angeschlossen: Es werden Straßen gebaut, Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen verlegt, ggf. Gas und Telekommunikation, sowie öffentliche Beleuchtung und Entwässerung hergestellt. Ein Grundstück gilt erst dann als baureif, wenn die Erschließung gesichert ist. Die Gemeinde ist für die Bereitstellung dieser Erschließungsanlagen bis zur Grundstücksgrenze verantwortlich (öffentliche Erschließung). Allerdings tragen die Eigentümer die Kosten weitgehend mit: In der Regel werden 90 % der erstmaligen Erschließungskosten auf die Grundstückseigentümer umgelegt (Erschließungsbeiträge nach BauGB). Die genauen Anteile regelt das Baugesetzbuch (§127 ff. BauGB) und kommunale Satzungen. Zeitlich kann die Erschließung Jahre in Anspruch nehmen - Straßennetze und Leitungen zu bauen ist teuer und erfordert oft erst Grundwerb und Bodenordnung (Umlegungsverfahren) im Gebiet. Erst wenn eine gesicherte Erschließung vorliegt (d.h. entweder tatsächlich fertiggestellt oder per Vertrag garantiert), spricht man von baureifem Land.

Aus dem großen Baugebiet werden nun einzelne Baugrundstücke gebildet. Durch amtliche Vermessung entstehen Flurstücke mit konkreten Grenzen (z.B. einzelne Bauplätze für Einfamilienhäuser). Jedes Grundstück erhält einen Eintrag im Liegenschaftskataster und Grundbuch. Oft übernimmt ein Erschließungsträger oder Entwickler diese Aufteilung. Danach können die einzelnen Bauplätze verkauft oder bebaut werden.

Bevor ein Haus entsteht, prüfen künftige Bauherren den Baugrund. Ein Bodengutachten (geotechnisches Gutachten) klärt, ob der Untergrund tragfähig ist oder ob z.B. Altlasten im Boden sind. In neuen Baugebieten geben Gemeinden oft Hinweise oder Gutachten zur Bodenbeschaffenheit; in Einzelfällen muss der Käufer selbst einen Gutachter beauftragen. Anschließend kann der Bauherr seine Hausplanung beim Bauamt einreichen. Passt das Projekt in die Vorgaben des Bebauungsplans, wird die Baugenehmigung erteilt - das Grundstück ist damit endgültig zum Baugrundstück im vollen Wortsinn geworden.

Ein Grundstück, auf dem Sie sofort bauen können, ist selbstverständlich mehr wert als eins, bei dem unklar ist, ob in 10 Jahren gebaut werden darf. Baureifes Land hat daher einen hohen Marktpreis, während Bauerwartungsland oder ungewidmete Flächen mit einem Abschlag wegen Unsicherheit gehandelt werden. Als grobe Orientierung: Bauland kann je nach Lage mehrere hundert Euro/m² kosten, Rohbauland vielleicht die Hälfte bis zwei Drittel davon, Bauerwartungsland oft nur ein Bruchteil (z.B. 10-30% des Baulandwerts in vergleichbarer Lage), und reine Landwirtschaftsfläche noch deutlich weniger. Diese Spanne ergibt sich daraus, dass man bei gering entwickeltem Land faktisch mitkauft, dass noch erhebliche Planungs- und Erschließungsarbeiten nötig sind - oder dass das Baurecht eben noch fraglich ist.

Ein weiterer Faktor ist der Erschließungsgrad. Ist das Grundstück bereits voll erschlossen, wurden die Kosten dafür in der Regel schon getragen (vom Erschließungsträger oder der Gemeinde) - diese spiegeln sich im Kaufpreis wider. Bei einem noch unerschlossenen Grundstück zahlt man zunächst weniger, muss aber später Erschließungsbeiträge oder private Anschlusskosten tragen. Beispiel: Ein Bauerwartungsland-Grundstück mag günstig erscheinen, aber sobald es zum Baugebiet wird, kommen möglicherweise fünfstellige Beträge für Straßenausbau, Kanalanschluss, Wasser/Strom auf den Eigentümer zu. Oft fordern Gemeinden beim Übergang zu baureifem Land Beiträge nach BauGB, die bis zu 90 % der Erschließungskosten ausmachen. Das sollte in die Kalkulation einfließen: Günstiges Rohbauland + Erschließungskosten kann am Ende teurer kommen als gleich ein erschlossenes Baugrundstück zu kaufen.

In Deutschland werden Grundstückswerte für baureife Grundstücke amtlich über Bodenrichtwerte erfasst. Diese Richtwerte basieren auf realen Kaufpreisen und unterscheiden oft nach Bodenarten. So gibt es z.B. in Gutachterausschuss-Auswertungen Werte für baureifes Land getrennt von Bauerwartungsland. Typischerweise liegt der Richtwert für Bauerwartungsland deutlich niedriger - weil alle Unwägbarkeiten (Planung ungewiss, längere Bindung des Kapitals ohne Nutzung) preisdrückend wirken. Wer den Marktwert eines Grundstücks verstehen will, muss also dessen baurechtlichen Status kennen. Eine Grundstücksbewertung sollte immer berücksichtigen, ob es sich um Bauland, Rohbauland oder nur um zukünftiges Bauland handelt. (Tipp: Lassen Sie im Zweifel den Bodenwert von Experten ermitteln - MP Projektmanagement bietet an, Ihr Grundstück zu bewerten unter Einbeziehung der aktuellen Planungs- und Erschließungssituation.)

Aus Käufersicht gilt eine einfache Regel: Je unsicherer die Bebaubarkeit, desto spekulativer die Investition. Ein günstiges Bauerwartungsland kann im Wert explodieren, wenn plötzlich ein Bebauungsplan kommt - es kann aber auch passieren, dass jahrzehntelang nichts geschieht und man weder bauen noch teuer verkaufen kann. Hier liegen Chancen und Risiken dicht beieinander. Rohbauland ist weniger riskant, da die Bauleitplanung steht, aber es kann dennoch Verzögerungen geben (z.B. Proteste von Anwohnern gegen Erschließungsstraßen, finanzielle Engpässe der Gemeinde, ökologische Auflagen etc.). Baureifes Bauland hingegen bietet Planungssicherheit, aber eben keinen Preisabschlag mehr - man zahlt den vollen Wert. Wichtig ist, die eigene Absicht zu kennen: Möchte ich sofort bauen und ins Eigenheim ziehen? Dann lieber ein teureres, fertiges Baugrundstück in Aachen oder Düren kaufen, anstatt mich mit billigem Land zu binden, das brach liegt. Will ich investieren und spekulieren, kann Bauerwartungsland interessant sein - aber nur mit Kapital, das notfalls lange gebunden werden kann, da der Zeithorizont unbestimmt ist.

Der FNP ist der vorbereitende Bauleitplan der Gemeinde. Hier wird entschieden, wo Wohnbauflächen entstehen könnten. Bauerwartungsland leitet sich typischerweise aus einer entsprechenden Darstellung im Flächennutzungsplan ab. Allerdings begründet der FNP noch kein Baurecht für den Einzelnen - er ist eher ein städtebauliches Programm.

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist das zentrale Instrument, um Bauland festzusetzen. Ist ein Grundstück innerhalb eines gültigen Bebauungsplans gelegen (sogenannter qualifizierter Bebauungsplan), dann ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Plans entspricht. Ein Grundstück mit Bebauungsplan ist typischerweise Rohbauland oder baureifes Land (je nach Erschließung).

Liegt ein Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, aber es gibt keinen Bebauungsplan, greift §34 BauGB. Hier kann ein Bauvorhaben genehmigt werden, wenn es sich einfügt (Art und Maß der Nutzung passen zur umliegenden Bebauung). Viele Baulücken oder Nachverdichtungsprojekte in Aachen und Düren laufen über §34. Diese Grundstücke sind faktisch Bauland, auch ohne B-Plan, sofern ringsum Bebauung vorhanden ist und alle Erschließungen da sind. Ein solches Grundstück wäre baureif, wenn es erschlossen ist, obwohl man es nicht "Bauland nach Bebauungsplan" nennt.

Hierunter fallen Flächen außerhalb von Ortschaften ohne Bebauungsplan - im Wesentlichen die landwirtschaftlichen Flächen und Wald. Im Außenbereich sind Bauvorhaben nur in engen Ausnahmefällen zulässig (sogenannte privilegierte Vorhaben, z.B. Landwirtschaftsbetriebe, Windräder, bestimmte öffentliche Vorhaben). Für normale Wohnhäuser ist der Außenbereich tabu, solange kein Bebauungsplan gemacht wird. Deshalb gilt: Ein Grundstück im reinen Außenbereich ist kein Bauland. Erst durch Einbeziehung in einen Bebauungsplan kann daraus Bauland werden.

Selbst bei vorliegendem Bebauungsplan darf gebaut nur werden, wenn die Erschließung gesichert ist. §30 BauGB setzt dies voraus; §33 BauGB erlaubt unter bestimmten Bedingungen Baugenehmigungen schon vor endgültiger Rechtskraft des Bebauungsplans, sofern dieser bald wirksam wird und die Erschließung gewährleistet ist. Einfach gesagt: Die Behörde darf nur genehmigen, wenn Wasser, Abwasser, Strom und Straße verfügbar oder vertraglich zugesagt sind. Ein Grundstück kann also planungsrechtlich Bauland sein, aber praktisch wird die Genehmigung erst erteilt, wenn Erschließungsverträge bestehen oder Anlagen gebaut wurden.

Wichtig zu wissen für Besitzer von Bauerwartungsland: Selbst wenn Ihre Fläche im Flächennutzungsplan als Baugebiet vorgesehen ist, besteht kein Anspruch, dass die Gemeinde einen Bebauungsplan aufstellt oder die Erschließung vornimmt. Die Entscheidung über Ob und Wann der Entwicklung liegt bei der Kommune. Diese wägt nach städtebaulichen Erfordernissen und finanziellen Möglichkeiten ab. Daher ist Bauerwartungsland immer mit Unsicherheit verbunden - die Kommune kann Prioritäten ändern oder Pläne zurückstellen.

In den Städten Aachen und Düren werden viele Baulücken geschlossen und Hinterhöfe bebaut. Hierbei handelt es sich um bereits voll erschlossene Grundstücke im Innenbereich, oft nach §34 BauGB genehmigungsfähig. Beispiel: Ein großes Gartengrundstück in Aachen-Brand wird geteilt, um ein zusätzliches Haus zu bauen - das neue Baugrundstück war bereits von Straße und Leitungen erschlossen (baureif) und konnte sofort bebaut werden. Solche Nachverdichtungen nutzen vorhandene Infrastruktur und sind stadtplanerisch gewollt, um neuen Wohnraum ohne Flächenverbrauch im Außenbereich zu schaffen. Für Bauherren sind dies attraktive Fälle, da man innerhalb des Stadtgebiets schnell bauen kann, sofern die Baulücke verfügbar ist.

Wo Innenentwicklung nicht reicht, weisen Städte Neubaugebiete aus. In Aachen etwa wird seit Jahren die Entwicklung der Richtericher Dell im Nordwesten diskutiert - eine ehemals landwirtschaftliche Fläche, die als große Wohnbaureserve gilt. Hier musste erst der Bebauungsplan erstellt werden, und eine komplett neue Erschließungsstraße (Ortsumgehung) ist Teil des Plans. Das zeigt: Solche Flächen sind zunächst Bauerwartungsland (im Flächennutzungsplan vorgesehen), dann werden sie zu Rohbauland, sobald konkrete Planungsverfahren laufen. Bis zur Baureife vergehen aber oft viele Jahre. In Richterich liegen die Pläne nach Presseberichten seit fast 20 Jahren in Schubladen und werden immer wieder angepasst - ein typisches Beispiel, dass Großprojekte viel Zeit brauchen. In Düren wiederum gibt es Neubaugebiete wie den erwähnten Cornetzhof, wo die Stadt aktiv Bauland schafft. Diese Areale waren lange ungenutzt (evtl. Grünland) und werden jetzt Schritt für Schritt in Bauland umgewandelt.

Rund um Aachen und Düren liegen viele Ortschaften und Gemeinden mit dörflichem Charakter. Hier findet man oft Bauerwartungsland am Dorfrand: z.B. eine Wiese, die laut Flächennutzungsplan irgendwann Wohngebiet werden soll, wenn der Bedarf steigt. Solange der Bebauungsplan fehlt, kann man sie aber nicht bebauen. Mancher Landwirt hat ein Stück Land in Reserve in der Hoffnung, es eines Tages als Bauland verkaufen zu können. In der Zwischenzeit werden solche Flächen weiter landwirtschaftlich genutzt oder einfach freigehalten. Außenbereich bleibt Außenbereich, bis die Gemeinde handelt. In manchen Fällen erlauben Gemeinden durch Innenbereichssatzungen (§34 BauGB Abs. 4) oder Bebauungspläne im beschleunigten Verfahren kleinere Baulückenschließungen am Ortsrand - doch die Hürde ist hoch, wenn keine ausreichende Erschließung da ist.

Sobald eine Kommune ein Neubaugebiet plant, startet häufig der Vertrieb von Baugrundstücken noch während der Erschließungsphase. In Düren beispielsweise hat die Stadt eine Baulandstrategie, wonach ein Teil der Grundstücke für Einheimische reserviert wird. Hier spricht man von baureifen Grundstücken, auch wenn die Straße vielleicht gerade erst gebaut wird - wichtig ist der rechtliche Baulandstatus und die gesicherte Erschließung. Die Praxis zeigt allerdings, dass zwischen Planbeschluss und bezugsfertigem Haus Jahre liegen: Erst Plan, dann Straßenbau, dann Hausbau. Gerade familienfreundliche Bauplätze sind begehrt, doch wie in Düren gesehen, können wirtschaftliche Realitäten (hohe Baukosten, Zinsen) die Umsetzung erschweren. Dennoch: Die Kommunen der Region versuchen aktiv, Bauland bereitzustellen, sei es durch Nachverdichtung (Aachen z.B. mit Programmen zur Nutzung von Baulücken) oder durch neue Wohngebiete (Düren, Stolberg, Eschweiler etc. mit geplanten Neubaugebieten).

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